房土地资金财产行当点评:为啥当前时点下土地资

2019-09-15 03:43栏目:股票基金

延续中央工作会议基调,调控短期难有松动:会议强调抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,继续严格执行各项调控措施,防范化解房地产市场风险。整体来看,会议基本延续中央经济工作会议的定调,差别化调控仍将持续。

事件:2017年12月23日全国住房城乡工作会议召开,住建部部署明年主要工作,涉及住房制度改革、强调差别化调控、明确2018年棚改工作等;

板块进入三周期共振区间,估值上行空间打开。当前时点,地产板块正进入政策、销售和结算的三周期共振区间:政策周期压制减弱、龙头销售依旧靓丽、业绩结算周期来临。重申地产龙头重点配置的投资建议,三周期共振为后续板块估值打开上行空间。

    总基调未有实质变化,政策表述略有缓和。尽管调控总基调未有实质变化,但相比2016年末住建部工作会议“支持居民自住购房需求,抑制投资投机性购房,切实抓好热点城市防泡沫、防风险工作。按照供给侧结构性改革的要求,继续坚定不移抓好三四线城市和县城房地产去库存”的表述,本次工作会议删除了防泡沫的表述,同时再次强调做好部分三四线城市和县城的去库存工作,明确提出满足首套刚需、支持改善需求。考虑到本轮调控中类似提高首付比例、认房认贷等政策对刚需及改善需求均有误伤,本次会议表述略显温和,预计2018年调控进一步加码概率较小。

    强调分类调控、支持合理需求,稳定行业预期

    政策周期:调控收紧概率不大,或将由防“大起”转为防“大落”。从过去两年的中央经济工作会议相关表述看,调控政策预计仍然沿着“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”的思路展开,但行业发展或将由防“大起”转为防“大落”。2017年12月召开的中央经济工作会议对地产的定位和描述相对温和,市场悲观预期缓和;而且,房价得到实质性控制,2018年政策或将不如2017年严厉,同时财政压力或倒逼部分二线城市出现边际宽松空间。

    棚改计划超出市场预期,上调2018年销售面积增速至-5%。会议强调扎实推进新一轮棚改工作,2018年改造各类棚户区580万套。2017年5月住建部提出2018年到2020年再改造1500万套棚户,对应每年500万套。本次会议提出2018年棚改目标580万套,较此前市场预期上升16%,预计将小幅提振2018年三四线销售,叠加本次会议相对缓和的表述,上调2018年商品房销售面积增速至-5%( 2%),上调2018年新开工增速至2%( 2%)。

    本次住建部会议重申“房住不炒”定位,但与之前的中央经济工作会议一致,不再延续“抑制房地产泡沫”的提法,并转为“差异化调控”的表述。我们认为这表明管理层对当前调控结果的部分肯定,同时防止明年行业的潜在失速可能是当前更重要的课题。因此,在强调分类调控和因城施策的政策连续性和稳定性同时,本次会议上提出要满足首套刚需、支持改善需求,同时在库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。目前的政策基调不能理解为全面放松,但基于满足居民合理居住需求的前提和当前市场条件,主流城市政策加码空间亦非常有限,配合部分区域去库存的延续,我们认为本次会议进一步稳定了市场预期。

    销售周期:行业销售或好于预期,而且龙头集中度提升逻辑仍将延续。两个因素利好2018年行业销售:一是2018年棚改计划上调至580万套,据测算可拉动全国销量增速提升2pct 左右;二是一二线城市推盘逻辑,开发商在规模、偿债压力推动下有望继续加大推盘,高频数据方面已经逐步体现。而且,龙头销售表现依旧靓丽,在供给侧土地市场变革、需求侧楼市消费升级的推动下,集中度提升逻辑仍将延续。

    投资建议:本次工作会议尽管总基调未有实质变化,但“满足首套刚需、支持改善需求”等表述略有缓和,棚改计划超出市场预期提振三四线楼市信心,同时包括本周武汉出台的“房票”制度在内,年内已有近十城出台政策,满足一定条件的人才购房可不受户籍和社保缴存的限制。在政策环境边际改善的预期下,持续看好地产龙头表现。从销售来看,在融资成本高企、楼市景气度缓慢下行背景下,加快推盘已是时下房企最优选择,统计的12月十大城市周均推盘同比上涨31%,预计龙头房企销售12月仍将延续靓举表现。个股方面,建议关注:1)融资渠道畅通、受益集中度提升的低估值龙头万科、保利、金地、招商等;2)高成长个股新城、华夏、荣盛等;3)存在边际改善或拐点的二线龙头阳光城、蓝光发展等;4)兼具业绩支撑的租赁主题概念股世联行、天健集团等。

    棚改计划超预期,三四线需求有底

    结算周期:结算高峰期来临,收入利润均有保障。由于地产收入确认具备滞后性,过去两年的销售增长、房价上涨将逐步兑现至房企2018年-2019年的收入、利润当中,因此业绩延续高增长的趋势具备保障。根据Wind一致预期,2018年龙头房企大概率能够实现20%以上的利润增长,叠加估值切换,空间较为充足。

    风险提示:基本面大幅恶化风险。

    本次会议提出2018年棚改计划为580万套,比之前市场根据未来三年计划预估的500万套高出16%,预计对2018年三四线销售提供一定支撑,但明年对应的货币化安置比例水平仍需继续观察。基于棚改规模上升对三四线销售的提振,我们上调2018年全国商品房销售额、销售面积增速-3%、-5.5%(较之前提升3.5、3个百分点)。

    投资建议:配置地产龙头重要时点,拥抱ROE 把握成长力量。当前或将成为板块政策底、基本面底、持仓底和估值底的重要时点,有望成为配置地产龙头的重要时间窗口。而且,由于调控继续收紧概率不大,对估值的压制作用或将减弱,并在ROE 企稳、业绩确定性上升的背景下,龙头房企估值有望持续上修。我们长期看好持续具备高ROE 的龙头房企,建议重点关注:

    投资建议

    (1)成长确定性高的一线地产龙头:保利地产、万科A、招商蛇口、金地集团;

    本次会议强调保障居民合理需求、棚改计划超预期支撑三四线楼市,政策边际上无加码空间、行业销量小幅下行,中长期集中度提升逻辑不改,叠加明年的业绩确定性和估值优势,我们继续看多地产龙头,推荐:1、价值龙头:保利地产、万科;2、成长标兵:新城控股、阳光城;3、租赁reits标的:光大嘉宝等。

    (2)短期弹性更足的二线成长龙头:新城控股、金科股份、荣盛发展。

    风险提示事件:流动性加速收紧、行业销售失速等。

版权声明:本文由美高梅发布于股票基金,转载请注明出处:房土地资金财产行当点评:为啥当前时点下土地资