海淀的价值在这儿摆着,从不管你买还是不买!

2019-09-12 19:37栏目:房产经纪

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  法制晚报讯 提到海淀楼市,最让人关注、感慨的莫过于这一地区的豪宅与学区房。海淀的住宅区域和教育资源可谓北京市最为“顶级”。由于这些稀缺优势,当前的海淀楼市价格水涨船高,这已让多少人望洋兴叹。

破旧低矮、墙皮脱落、仅有10平方米,但由于可直接升入“牛校”北京实验二小,这间位于北京市文昌胡同的小屋在2015年卖出了34万元/平方米的惊人价格。

优选的价值决定未来走向

  区域行情 地域、资源优势尽显

即便是如此“天价”,在大多数被公认为优质学区的小区,求购学区房的小广告也几乎从未间断。砸重金购买学区房,把孩子送进优质学校,已经成为一代家长的教育共识。

最近各种负面的消息满天飞,限购的升级加上楼市成交量的下滑,让很多人产生了焦虑,房价会不会跌?现在到底该不该买?成为很多人关注的问题。

  五年前,海淀房地产市场经历了发展的黄金期。在此之后,海淀地区由于土地稀缺等诸多因素,住宅供应较少,供需结构比较紧张,其区域商品房的特征表现为高端产品占比较大。由此,海淀区成为越来越多的高端住宅聚集地,价格在未来还会上涨。

1月26日,西城区裕中东里小区楼道里张贴的学区房求购小广告。图片:戴梦馨

国家的改革政策肯定是向着良性发展,今天我们可以从微观着眼,单从这个一线城市北京的海淀区来分析。

  “目前海淀住宅方面,缺乏土地供应,新项目一般都做中高端的产品,毕竟海淀区域的土地稀缺性、地理优势及人文背景是很多区域无法比拟的。另外,包括上地和中关村的产业集群,对住宅需求量的推动也有挺大帮助。海淀未来只要有新产品,卖的应该会不错。”亚豪机构总监郭毅如是说。

但在2019年,这一择校方式开始发生变化。北京市海淀区数所热门中学发出通知,将以多校划片的方式招生。这意味着高价购买的学区房,不再能成为进入优质学校的保证。

6、7月份以来,海淀的二手房成交量确实是下滑的,房价变动却不大,在北京各区域成交量中排名仍居第二。 成交量最高的是朝阳区,不过朝阳区的在售二手房数量是海淀的2倍还多。

  另一方面,提到海淀就不得不提学区房。根据教育部文件要求,到2015年,19个大城市所有县实行划片就近入学,100%的小学划片就近入学,90%以上的初中实现划片入学。

学区房要“变天”了。

海淀二手房单价是8.3万/㎡,远高于全市均价6.2万/㎡,而朝阳区二手房单价6.7万/㎡。这不乏海淀的教育资源学区房加码。

  在海淀中关村等传统学区,由于重点小学和中学众多,形成了远近闻名的学区房价格高地。以中关村二小为例,去年每平方米价格在8万多元,现在学区房价格已经往每平方米10万元以上飙升,而且附近学区房更是一起抱团涨,最便宜的总价也要300万-400万元。相较于2009年附近学区房每平方米2万多的房价,五年多来翻了近5倍。

“牛校”脱钩学区房

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  市场分析 未来价格依旧走俏

在北京北五环外的橡树湾小区与海淀实验二小仅隔着一条马路,但房产中介张宁却开始劝阻买家为学区而买房的念头:“学区已经是在这买房的次要因素了。”

海淀在售二手房源和它受追捧的程度相比,数量并不多。新楼盘和其他近郊区相比就更少了。

  未来,海淀区域由于土地出让有限,房地产市场供应量以较少,产品相对稀缺。市场会有稳定的提升,但是也不排除某一时间段高涨的可能性。随着购买人群更新换代和产品升级的需求比的增长,区域的市场趋于高端化,未来刚需仅会在一些很偏远区域。

根据北京市海淀区教委发布的《关于2018年义务教育阶段入学工作的实施意见》,自2019年1月1日起,在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的将实施多校划片。在此之后,房产所对应的学位不再绑定单一学校,而是对应片区内的多所中、小学。

这些都说明了海淀房子的价值和稀缺性。

  学区房方面,由于北京教育资源的不平均,海淀区学区房价格短时间下降的可能性几乎没有。链家地产市场研究部的统计数据显示,2013年北京市学区房成交均价上涨31.4%,高于全市平均涨幅5.5个百分点。从成交价格方面来看,大部分重点小学的学区房价格,要比周边非学区房楼盘高出30%以上。不难看出,作为教育资源集中的海淀区,学区房价格还会走俏。本版文/马雲龙

尽管早在2014年就被提出,但多校划片却一直没能落地。

7.31中央政治局会议已经明确提出坚决遏制房价上涨,成交量下滑,说明楼市已经遏制了炒的需求,剩下的是刚需和改善这种住的需求。

  城建世华龙樾

2018年12月,北京一零一中学上地校区、首都师范大学附属育新学校、北京市十一学校龙樾实验中学陆续对外宣布,即将以多校划片的方式招生,通知被张贴在上地东里、上地西里、育新花园、新康园、文龙家园等小区的明显位置。这是北京市提出多校划片政策以来,首次出台落地到具体学校及小区的执行通知。

海淀,信息产业及高科技人才汇集,成为创富精英最为集中的区域。中国正值发展高新产业、引进人才、稳定就业的改革路径之上。

  项目位置:海淀清河小营,地铁8号线西小口站

作为对学区房的“精准打击”,多校划片的实施首先影响到的就是学校质量差异明显的学区。

海淀带来了更多的可能性。

  项目价格:均价44206元/平方米

即使是在一向以高教育质量著称的北京市海淀区,强校林立的区域内仍然有着实力相对薄弱的学校。以海淀区清河学区为例,尽管有着备受追捧的海淀实验二小,但西二旗小学、清河第一小学在家长心目中口碑一般,教学质量、学生成绩等相对普通。对于为了海淀实验二小而在此买房的家庭来说,学区房仅仅提供了进入意向学校的可能性,同样存在分入普通学校的可能。

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  最新动态:世华龙樾二期预计2014年下半年入市。项目预售房源为9层洋房产品,低密,预售户型为140-170平米三居,精装

张宁告诉界面新闻记者,清河附近的房屋交易已经开始受到影响,一间在2017年开价1500万的二手房,在2019年初成交价格跌至1043万。

海淀楼市成交量会不会上涨?

  西山壹号院

“去上地。”

《麻省理工科技评论》曾这样评价,“全世界的城市都在试图复制硅谷,但到目前为止,只有一座城市成为硅谷真正的竞争对手,它就是北京。” 而北京科技创新的策源地则是海淀。

  项目位置:海淀区永丰路

张宁告诉界面新闻记者,相距海淀实验二小不到2公里的上地东里小区,成为目前海淀为数不多相对“安全”的学区房选择。

今年5月份,小米上市的消息让北京一个区域的房价都骚动起来——小米的总部就在海淀的西二旗。

  项目价格:4000万元/套

上地学区目前对应五座小学:上地实验小学、清华附中上地小学、清华大学附属实验学校小学部、清华大学附属小学、北京大学附属小学。五所学校在家长中的口碑相对均衡,没有过于明显的短板。

这个估值千亿美元的科技独角兽,让小米的大批持股员工拥有了百万、千万甚至亿万的身家,身价百万以上的员工或许可以近万计。

  项目动态:典藏楼王即将上市

作为1990年代建成的小区,上地东里属于购房者俗称的“老破小”,但这个位于北京五环外的小区却被众多购房者冠上“神盘”的名号,房屋售价始终高居10万元/平方米以上。

等股票套现解禁之时,小米码农们会不会把房产证作为推动中国科技产业的褒奖?会不会把股票换为房产作为婚姻通行证?如同当年阿里上市给杭州楼市添了一把火。

  项目户型:500平米五居五卫

小区内的上地实验小学,以及仅相隔一条马路的北京一零一中学上地校区,是该小区房价居高不下的主因。家长们看重的,就是这两所优质学校在小升初时的直升关系。购买上地东里的房屋,家长可以确保孩子进入上地实验小学,再通过直升进入一零一中学,拿到市重点中学的入场券。

按照美国的经验证明,巨型IPO和巨型企业对总部所在地房地产市场有巨大的提振。这几年来,随着苹果、谷歌、FaceBook的迅速崛起后,硅谷的房价和物价都大幅上涨。互联网企业的崛起上市,势必将造就一批潜在的住宅买家。

但即便是被中介推荐为安全区的上地东里,房价也同样因多校划片政策而受到影响。

当然,时局不一样,如今,房价上涨肯定会遭到抑制,但有资格的刚需入市买房,有资金的改善想要换房,再加上海淀凭借深厚的人文底蕴、优质的教育资源、稀缺性资源优势,海淀楼市成交量就不可能萎缩。

“我们不能承诺一定能上。”

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房产中介武鸣多次向界面新闻记者强调。上地实验小学与一零一中学的直升关系,很可能也会被招生政策变化所打破。

有升值潜力的板块

失去直升入学的保证后,上地东里房产的热度开始有所下降。

海淀的区域很广,从房价和板块价值来看又有很大区别。那么刚需和刚改若想在海淀找一个既具备区位优势又能够接受的房价就非常重要了。

武鸣告诉界面新闻记者,小区内一间二手两居室的售价已经从近每平方米13万元滑至12万元,对于面积较大的二手房,售价下跌超过百万元也不少见。

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为了鼓励购买,武鸣试图用“就近入学”打动购房者,“相对来讲,能上的几率还是很大的,小学就在小区里,中学走着去十分钟都不到。”

首先,从区位优势、教育资源、创新产业综合来看,更有价值的区域集中在西北四环五环外。既有中关村科学城的利好,创新科技产业、互联网公司比较集中。全国科技创新中心核心区建设的战略腹地和重要支撑。

但这样拼“概率”的方案并没有打动多少潜在买家。许多家长在微博、微信群中提出疑问:多校划片以后,学区房还是学区房吗?

又有比较优质的教育资源,而且生态环境非常好,位置来看更接近主城区,还是上风上水。

学位不足,倒逼分配政策改变

接着,我们找一下更具价格优势的板块。

“这次政策,差不多把房价打回了2016年。”武鸣回忆,那时正是海淀学区房价格炒高的起点。

各板块的房价:

“学区房”概念升温的原因之一是义务教育就近入学政策的推进,让教育资源的分配与房产挂钩。南京财经大学公共管理学院院长黄斌告诉界面新闻记者,“由于此前义务教育就近入学贯彻不够到位,出现了‘批条子’这类以权择校的手段,遭到公众厌恶。政府为了保证教育公平,从2014年开始在一二线城市彻底执行就近入学。”

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房产与户籍就此成为教育资源分配的重要依据。百度指数显示,“学区房”的搜索指数在2014年11月达到第一个高峰。《中国经济周刊》报道称,2014年北京学区房均价超过5万/平方米,是普通房源的2-3倍。

很明显,价格最占优势的当属上清板块,小米的总部西二旗位于清河西北部。

购买住房就此成为进入“牛校”的可行道路,但随着大量家庭涌入,优质学校难以提供足量的学位,开始集中出现学位不足的问题。

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2018年8月,海淀实验二小清宁校区因学位不足,近200名满足招生政策要求,已经完成了入学登记、材料审核的孩子未能入学。

第三,优势对比

愤怒的家长们举着“就近入学”的纸条向海淀区教委要求落实政策,北京市在官方回复中提到了校方的困境:“实验二小2010年起连续8年扩招,目前已经无可用资源。”根据官方回复,未被实验二小接收的适龄儿童由清河学区协调安置入学。

清河-上地版块处于京新高速、京藏高速和北五环的“U”型区域,区位优势明显,建成和在建的小区众多,人口密集程度高。

海淀实验二小的入学争议,反映了整个海淀区教育资源供不应求的匮乏形势。

清河位于北五环外,紧邻奥森板块,过去很长时间一直不太受关注。

2019年1月24日,海淀区教委主任王方在媒体通气会上表示,2019年海淀区小学学位缺口达6000余个,初中学位缺口达4000余个,学前教育市级扩增学位任务为8200个,保障适龄儿童少年入学依然是艰巨的任务。

未来的清河将充分利用海淀区科技创新结果,升级传统制造业,成为海淀区主要的新技术和新产品的产业化基地。

拉响学位预警的不止是北京。

随着如今京张高铁开建,清河站将变身成为北京城北部的交通枢纽。不仅要作为京张高铁的始发站之一,还要成为北京城北的新地标!

2019年,深圳市七个区宣布学位紧张,仅龙华区小学一年级的学位缺口就高达1万以上。2月14日,2019年江苏省教育工作会议公布,2020年江苏省学位总缺口预计达到185.3万个。

13号线、昌平线、19号线支线都要在此汇集。

资源不足,倒逼分配规则做出改变。

作为京西北的大型的生活区,最近几年,大量的科技企业的入住,中关村的北扩,临近上地科技园区的优势,让这个区域越来越成为都市白领住房的首选。

北京市和天津市相继开始实施“六年一学位”的入学新规,自一套住房地址用于登记入学之年起,原则上六年内只提供一个入学学位。2015年,天津市和平区表示招生开始实行六年一学位政策,北京市宣布实行六年一学位的城区包括海淀区、朝阳区、石景山区、通州区。2018年,东城区教委提出“六年一学位”政策,但据《北京青年报》报道,在实际执行中东城区宣布延缓至2019年。

在未来,这里还有更大的潜力可以挖掘。

多校划片这一改革政策提出更早,但由于多校划片后,孩子不再能够确保进入某座“牛校”,引发了部分家长的反弹情绪,落地更为艰难。

上地的产业和学区更占优势,清河的交通及生活配套优于上地。

教育部在2014年发布的《关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见》中提出,优质初中要纳入多校划片范围。2015年4月,教育部要求北京、上海、广州、杭州等24个重点城市热点小学、初中的招生普遍推行多校划片制度。

上地、清河这两大区域的楼盘主要面对的是在周边工作生活的人群,包括在中关村、西二旗等地工作的人。该地区的一大就是资源丰富,很适合改善性需求的购房者。

但根据《工人日报》2016年的报道,试点多校划片近半年后,哈尔滨等地出台相关措施仍遇到一定阻力。

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北京市朝阳区首次提出多校划片,2017年6月30日后取得房产证的住宅不再对应一所学校。这条被称为“6·30新政”的入学规则引发部分小区业主的强烈不满,多次来到朝阳区教委要求沟通。2018年朝阳区教委公布的《关于2018年义务教育阶段入学工作的意见》中,已经删去了“6·30新政”相关内容。

上清板块楼盘推荐

“名校办分校”,低溢价时代来临

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武鸣依然在努力证明上地东里作为学区房的价值:“我们学区内的都不差,其他几个学校都是清华、北大开头的,分到哪个结果都不差。”但从小在海淀长大的贾佳却对中介的这套说辞并不买账。

这里面最好的学区是海淀上地实验小学,属于区重点小学,在海淀划为A类学校。还有是重点中学101初中部,学区划片有上地东里小区、上地西里小区和上地佳园。

贾佳告诉界面新闻记者,上地东里对口的学校中,清华附中上地小学原名为清河第五小学,在家长中的评价一直不高。2017年7月,清华附中宣布响应海淀区教委“推行区域优质办学”政策承办清河第五小学,这所此前并不算出名的学校就此冠上了清华的名字。

上地实验小学就在东里小区里面,孩子上下学非常方便,101中学在西里小区北门对面,两所学校直线距离几百米。

这样的学校升级正在全国成为一股风潮。

合景映月臺在地铁13号线上地站东北侧,2016年建成比较新,产品洋房和叠拼别墅。属于海淀实验二小或上地实验小学的划片学区房,很适合有二次改善需求的家庭。

在分配改革较为缓慢的现实情况下,扩大供给成为政府解决入学问题的另一张牌。各地政府开始力推“名校办分校”式的集团化办学,试图做大蛋糕,增加优质教育供给。

清河的这几个代表楼盘的品质都不错。华润橡树湾,是清河最具代表性的高档楼盘。小区环境优美,公园式景观设计。小区居住人群以中关村,软件园等白领知识分子居多,人群素质高。

“北京在新城市规划的推进进程中,城市建设速度快、变化快,人口疏解多。作为基本公共服务的基础教育供给已经不可能只围绕一所一所的学校建设,所以要改变为集团化、区域化供给,从单一学校治理变成学区管理。”北京市教育委员会副主任李奕曾在接受界面新闻记者采访时,解释了北京推动集团化办学的原因。“集团化办学丰富了教育供给,有助于缓解择校矛盾。”

紧邻彩城购物中心购物方便,道路交通也还算方便,只是距离地铁比较远。

浙江省发展民办教育研究院院长田光成告诉界面新闻记者,杭州市是全国较早展开名校集团化办学的城市,这一政策确实显著提升了薄弱学校的教育质量。但在实践中,集团化办学也出现了一些问题。

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田光成向界面新闻记者解释道,目前集团化办学主要由各地政府牵头推行,一些名校存在不愿派人、出力的情况,而一些分校自身也存在不愿接受名校指导的心态,这导致一些名校分校空有旗号,教育质量却没有实质提升。

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“名校集团化办学不能只是发一个文件、派一个政治任务。”田光成认为,改革效果取决于名校本身的影响力和薄弱学校的接受程度,如果分校纳入名校的一体化管理,教学、教师培训、教育资源一体化统筹,那么促进效果会非常明显。

▲橡树湾

“改了名字,学校就变了吗?学校也不可能一夜之间就变好了。”

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贾佳向界面新闻记者表达了自己的疑问。她的担心代表了不少家长的观点,对集团化办学的改革方案,家长们的评价标准直接且现实:升学率。

▲五彩城

南京财经大学公共管理学院院长黄斌告诉界面新闻记者,学区房的房价波动正是家长用“出价”为学校打分,它与学校目前的升学率紧密相关。

世华龙樾紧邻地铁西小口站。园区档次高档,绿化好,管理好,大堂干净整洁,没有乱停乱放现象。户型也不错。

通过对南京市八个区、31所名校、100所名校分校及其相关学区房的研究,黄斌发现初中学校每年中考升入南京重点名校“南京师范大学附中”的达线率每提高1%,学区房平均房价就随之提高2.3%。根据黄斌测算,南京市初中名校带来的学区房平均溢价近14%,“小学 初中”的双名校学区房平均溢价接近40%。

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但对于名校开办的分校,家长态度截然不同。数据显示,南京市名校学区房平均溢价为19.7%,而名校分校学区房平均溢价仅为3.6%。

▲世华龙樾

“家长非常理性,对学校更在意的是升学,而不是声望、品牌。如果学校的录取率很高,家长根本不在意学校是哪座学校的分校。”黄斌对界面新闻记者解释,尽管南京市政府希望通过推行集团化办学,引导家长多样化选择,但从学区房溢价这一结果来看,名校依然备受热捧,分校只是家长的第二选择。

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“与多校划片等教育需求端改革相比,教育供给端改革面临的社会压力比较小、但见效也相对较慢,毕竟优质师资的培养需要较长的时间。”黄斌说。

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与集团化办学一样,多校划片政策也对学区房热度有所影响。2013-2016年,北京市部分学区在接收完成单校划片入学的学生后,将剩余的名额提供给附近学区抽签分配。黄斌使用Python爬虫从多个国内主流房产网站获取这段时间北京市12区、50万个二手房历史成交数据,发现受该政策影响的二手房实现了7%-10%的房产溢价。

▲周边环境,旁边就是十一学校

“这还仅仅是在概率上增加了部分小区孩子入学的可能性,就产生了相当程度的房产溢价,可见家长对优质教育资源的渴望。” 黄斌对界面新闻记者说,“由于全社会教育资源分配不均,任何再分配和变革,都会引起家庭极度关切。”

上林溪园区内部环境楼梯外观都不错,管理也好。但是园区周边环境跟不上园区档次,有点乱。

2019年,是决定此后入学政策风向的关键年份。

观林园位于清河东,是2008年的次新房,距离奥森板块比较近。

北京海淀上地学区张贴出的多校划片通知,也因此而受到了远大于该学区范围的关注。一位八零后家长发帖评论称:“从直升到多校划片,概率不再是100%,全凭运气了。”

这个小区小区最大的特点是35米宽的楼间距,进入园区明显感觉宽敞。有水系景观,园林绿化做的不错。园区内设置有幼儿园。小区对面就是东升文体公园,旁边的商业有宝盛广场。

寒假过后,各地将陆续公布中小学下一学年的招生简章。除海淀区以外,其它区域的政策尚不明朗,多校划片的落地范围与实施方式成为家长关心的焦点。在已确定实施多校划片的区域,名校扎堆的学区仍然具备价值,但不再与优质学校绑定的学区房,几乎不可能再卖出天价。

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美高梅集团,政策调整之下,学区房悄然进入了低溢价时代。

▲观林园

(应受访者要求,张宁、武鸣、贾佳均为化名)

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有几种可能性

海淀拥有北京最坚实的科技产业和另各区羡慕的强大教育资源,区域客群具有“高知、高智、高职”的三高美誉,充沛的购买力和优渥的城市配套,让海淀的高端住宅备受瞩目。这也正是海淀科技精英们的创富能力和需求所在。

近年来,海淀将珍贵的土地大量用于产业园区的建设,住宅供地极度匮乏,造成商品住宅的供需缺口急剧扩大。

大户型、高品质的住宅产品将在海淀将会越来越少,因为共有产权房也大量入市了。

另外,一直占据学区房优势的海淀,在2019年将有一个变局。

从2019年1月1日起,在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房,用于申请入学的,将不再对应一所学校,实施多校划片。

多校划片是什么意思呢?就是一个小区对应多个小学初中,让买了学区房的家庭也不确定到底能上哪个 学校,目的是通过这种方式为学区房降温,把就近入学落到实处。

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也就是说,“新人新办法”,以后买学区房的,尤其是在海淀区这样教育资源分布并不均衡的大区,2019年以后业主购买到手的“学区房”的价值有可能会大大降低,原本实打实能上名校的学区房有了风险,可能只有三分之一的机会能上名校。

但是,反过来说,如果你是2019年前购房的“老业主”,孩子就可以仍旧享受“单校划片”的政策,有购买学区房需求的业主,一定会抢在2019年1月前进行网签。

因此,海淀区的学区房有可能在下半年迎来一波“集中网签”的抢房热潮。

这与小米入市半年后股票套现解禁似乎时间差不多,而且最近听闻东西海的部分学区房已经升温。不管海淀房价是否遏制上涨,但市场占有率不会低。

房源有限,是等降价还是提前卡位,只有你自己决定。

不过,无论你买还是不买,海淀的价值都在那里。

(来源:米宅北京)


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