深圳房企东莞“抢地” 城市更新“入场券”难求

2019-12-27 23:44栏目:房产经纪

图片 1

原标题:深圳房企东莞“抢地” 城市更新“入场券”难求

岁月不居,时节如流,转眼间,2019年已经进入尾声,这一年你想如何总结?在这一年里,是否有哪个精彩瞬间依旧让你印象深刻?

近日,东莞连续几宗地的拍卖再次引发市场关注。

辞旧迎新之际,楼探盘点了2019年东莞十大关键词,带你一同回顾这一年东莞的大事记。

11月5日,华润置地有限公司(以下简称“华润”,1109.HK)以总价45.11亿元拍下东莞南城一宗10.85万平方米的商住地,刷新了今年东莞总价地王纪录。该宗地可售楼面价为2.2万元/平方米。

01

此前,保利发展控股集团股份有限公司(以下简称“保利”,600048.SH)也以底价获得寮步镇的一宗商服用地。同日,金地(集团)股份有限公司(以下简称“金地”,600383.SH)也以22.07亿元的总价竞得东莞寮步镇的一宗商住地。

城市更新

合富研究院数据显示,10月份广州供地11宗,仅成交4宗。大湾区9城中,多个城市土地流拍比例超过五成。从大湾区甚至全国近期土拍市场的表现来看,东莞的表现显得尤为突出。

这一年,可以说是东莞城市更新的爆发年,“旧改”项目犹如雨后春笋,不断涌现。据楼探不完全统计,截至目前,东莞全市已选好前期服务商的旧改项目已超50个

回归冷静余温犹存

中心城区已经确定前期服务商的有亨美、坡头、新基、火炼树、胜和等多个旧村,还有更多已经公示了的项目排在后头。就南城来说,作为“首拆”的水涧头村因处于东莞CBD之中,身价颇高,一再受到广泛关注,这样的“土豪村”让不少人心生羡慕。

“我们今年参加过几场土拍,但有些质素较好的宗地成交条件都超出预期,考虑到成本收益比,只能放弃。”提到今年第二季度东莞的土拍盛况,某房企东莞投资负责人表示。

另外,东莞多个镇街也在进行大改造,其中,塘厦推进力度十分大,陆续推出四村旧改、田心旧改,石潭埔产业新城,138片区连片旧改等多个大型旧改项目;而常平的袁山贝、朗贝、卢屋等“三旧”改造项目也是吸引了华润、招商蛇口等多个品牌开发商。

合富大数据显示,4~5月共成交7宗商住地,其中5宗地块“拼手速”触发自持机制,被提前锁定。

02

所谓“拼手速”,是指该宗地在网上挂牌出让时启动报价,有开发商在最短时间内报出最高限价或最高成交条件,触发提前锁定机制。

提前锁定

市场火热引发了东莞市政府对土地竞拍规则的修改。6月6日,东莞市公共资源交易网公布《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》(以下简称“《规则》”),规定“东莞市国土资源网上交易系统交易达到上限后,暂停接受新的报价,转为通过网上最终一次性报价方式(以下简称‘终次报价’),终次报价中最接近所有终次报价的平均价确定为该宗地最终报价。”

2019年5月出让的6宗商住地当中,竟有4宗被“提前锁定”。

合富大数据显示,7月有3宗商住地采用“限地价 竞自持 终次报价”模式,其中仅桥头商住地触发自持进入终次报价。另外,除了9月有3宗地终止拍卖以外,10月以来东莞供应商服、住宅用地截至目前已拍出8宗。

5月7日,编号2019WG008号万江胜利社区地块提前14日被锁定!楼面价13970元/㎡,溢价为46%。

合富研究院东莞高级分析师李兴旺告诉《中国经营报》记者,东莞土地的火热程度跟供应量有很大的关系,“东莞在一段时间内集中供应土地,其中有些条件较好的地块很容易被高价抢夺”。

5月15日晚上,南城雅园9万㎡商住地,提前2天被收入囊中。该房企在7分30秒出现了29轮竞价,最终以“236000万元 自持面积100%”的条件提前1天11时锁定该地块,可售的住宅部分楼面价达21711.8元/㎡。

东莞市自然资源局发布的《2019年度国有建设用地供应计划》显示,2019年东莞市国有建设用地计划供应商住用地共300.74公顷,商住用地供应占比30%。而在2018年,计划供应商住用地总共273.33公顷。

5月16日,东莞土拍再现神操作,编号2019WG012号沙田镇福禄沙村地块以“10.23亿 自持商业40年”被拍下,足足提早了17天。折合楼面限价10549元/㎡。

合富大数据显示,2019年前三季度供应23宗地,成交地块19宗,成交面积约64.7万平方米,同比减少17%。加上10~11月以来成交的28.18万平方米,一共成交约92.88平方米。

继万江胜利地块和沙田地块后,5月22日编号2019WG015号望牛墩镇望联村、赤滘村地块又遭“秒杀”,整个拍地过程仅仅持续了24秒,提前16天锁定该地块,楼面价9759元/㎡,再次刷新纪录!

记者注意到,在成交面积下降的情况下,土地成交价格却有所上涨。前三季度商住地吸金约211亿元,同比上涨21%,楼面地价约 12873元/平方米,同比上涨16%。

整个5月,东莞土拍市场被“提前锁定”、单家企业连续出价直至封顶等现象刷新了眼界。

深圳房企“抢地”

03

在一轮又一轮的“抢地大战”中,大湾区本地房企尤其是深圳房企承担着“中流砥柱”的角色。其中不乏中海、保利、万科等知名房企。

终次报价

据统计,今年前三季度,东莞出让了23宗商住用地,参与土拍并成功竞得土地的有中国海外发展有限公司(00688.HK)、佳兆业集团控股有限公司(01638.HK)、保利、深圳华侨城股份有限公司(以下简称“华侨城”,000069.SZ)、万科企业股份有限公司(以下简称“万科”,000002.SZ)等14家知名房企。

在6月6日,东莞市公共资源交易网公布《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》,在网上报价达到上限后,开通网上“终次报价”功能,转为竞终次报价。于此,拼手速、提前锁定,成为历史尘埃。

10月以后,深圳天健(000090.SZ)、华润等知名房企也进入东莞拿下核心地块,加入东莞土地市场的竞争。

终次报价,就是以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得入选人。在终次报价中,开发商的报价是否接近平均价,且报价精确到元,成为能否获取土地的关键因素。

记者梳理发现,今年以来在东莞拿地较多的房企分别是保利地产和华侨城,均斩获了4宗地。

7月8日,市公共资源交易网挂牌出让的桥头镇石水口村2.39万㎡的商住混合用地,成为东莞首宗进入“终次报价”环节地块,也是2019年已拍商住地中,唯一一块触发这个功能的地块。

保利地产相关人员告诉记者,东莞是保利的重仓之地。除通过招拍挂获得4宗地外,保利还拿下了位于虎门、麻涌、塘厦等地的3个城市更新项目。截至2019年上半年,保利在东莞的在建项目有14个。

04

保利方面相关人员告诉记者,东莞区位和产业发展优势显著,保利在东莞深耕10年,一直都很看好东莞未来的城市发展。

常住人口

珠三角是华侨城的重仓之地。华侨城三季度报显示,今年前三季度华侨城新增土地储备29宗,其中,珠三角区域16宗,占比约55%。

据了解,截至2019上半年,东莞常住人口已达839.22万人,湾区9市里面,紧随广州和深圳,位于第三。

除了通过招拍挂获得的土地项目外,以文旅为主业的华侨城还在东莞有相关布局。

而《东莞市人口发展规划》方向已明确:到2025年,东莞常住人口达到960万人;2030年,常住人口达到1020万人;2035年,常住人口达到1080万人;也就是说,未来15年,东莞预计增加人口超过240万人。

早在2018年10月18日,东莞市人民政府就与华侨城集团签订了全面战略合作框架协议,约定双方将以“文化 旅游 城镇化”为切入点,重点打造一批大型综合文旅项目以及乡村振兴示范项目。据悉,接下来华侨城集团将重点打造道滘、谢岗等镇的综合文旅项目。

图片来源:市发展和改革局

对于在东莞深耕布局,华侨城方面表示,东莞作为粤港澳大湾区的支点城市,区位优势独特,生态环境良好,非常适合文化旅游产业发展,是华侨城集团践行粤港澳大湾区国家战略的重要布局城市之一。

常住人口增加240万人,预示着潜在购房需求必将大增,这样的改变更有利于刺激房价上涨。

旧改爆发

05

除了政策利好、地块质素较好等条件外,东莞土地市场“逢拍必热”也反映了东莞可供开发的土地资源愈加稀缺的情况。事实上,东莞的土地开发强度已经接近50%,城市更新成为东莞拓展发展空间的主要抓手。

“2”字头

2018年,东莞市政府发布《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》(以下简称“《意见》”),提出“力争3年实现城市更新3万亩”的目标。

5月份,东莞新房均价平稳迈入2万大关,随后半年房价基本稳定在2字头。

今年下半年开始,东莞旧改招商进程在不断加快。记者从东莞市农村(社区)集体资产管理网上查询发现,从6月20日开始,已确认前期服务商的城市更新项目接近30个。此前在“抢地”大战中未取得优质地块的房企转向城市更新市场。

从目前新房签约数据来看,洋房推货主要以90-120㎡为主力,刚需客户仍为市场成交主力军。

在已公示的城市更新项目中,成功进入东莞旧改市场“分一杯羹”的房企包括华夏幸福基业股份有限公司、鸿荣源集团有限公司、碧桂园地产集团有限公司、星河控股集团有限公司、卓越置业集团有限公司、广州市时代控股集团有限公司、金地、万科等知名房企。有房企在短短几个月时间内便取得3个旧改项目,如碧桂园。

也就是说,若想在东莞买一套90㎡的3房,首付3成,大概得准备54万。

在已公示的获得东莞城市更新项目的20多家企业中,外来房企依旧占“大头”。

但东莞33个镇街当中,除谢岗无成交外,还有4个镇街有项目低于1.5万元/㎡,分别为望牛墩、桥头、横沥和企石。

还有企业通过“曲线救国”的方式进入东莞旧改市场。

06

10月11日,东莞清溪北环路一宗9000平方米的加油站地块竞拍。有消息称,该地块吸引了9家房企竞拍,经过84轮竞价,拍出了总价2.5亿元、楼面单价3.98万元/平方米的价格,刷新了东莞土拍的楼面单价。夺得该宗地块的是深圳市宏发投资集团有限公司(以下简称“宏发”)旗下子公司东莞市博海胜投资有限公司。业内人士分析,宏发拿下该加油站地块不过是想获得进入东莞旧改市场的“入场券”。据了解,该宗地位于清溪镇重河村,周边分布多个旧厂房,目前已有多个旧工业厂房被列入城市更新名单。

城市交通

李兴旺表示,目前东莞可用于招拍挂出让的土地所剩不多,加上开发强度太大,因此只能通过旧改来释放更多的土地。而且现在招拍挂的成本在不断上升,房企也更愿意通过开发周期长的旧改项目进入东莞市场。

这一年,东莞的交通如虎添翼,因为又有一座超级大桥开通了!

虎门二桥,是粤港澳大湾区新的重要过江通道,连接广州南沙与东莞沙田,建成通车后,从广州南部到东莞的路程可缩短10公里,比现在缩短约30分钟车程,将大大缓解珠江口东西两岸的繁忙交通,为粤港澳大湾区互联互通打通新的动脉。

图源:东莞本地宝

还有,在年初已经开通的银龙桥,也是影响东莞人日常生活的交通要道,银龙桥全线通车后,万江多个社区到汽车总站全程仅需10分钟!石美、莫屋等社区的居民往来南城鸿福路一带,能节省10-15分钟,如是在上下班高峰期,则能节省更多时间。

银龙路航拍图 市城建局黄曦曙 摄

07

LPR

10月8日,商业性个人住房贷款利率“换锚”正式落地,新签订的房贷合同中的利率定价基准,从贷款基准利率切换为贷款市场报价利率(LPR)。

据东莞多家银行显示,目前东莞首套房贷利率加点围绕60个点浮动,二套房贷利率围绕80个点浮动。

图片来源:东莞时间网

但需要注意的是,LPR是每个月变动的。每月20号,18家银行根据各自的运营情况,上报基准利率,计算得出本月全国的LPR。

贷款利率挂钩LPR,即便每月都有可能调整,但微调是主旋律。未来贷款利率会以平稳变化为主,购房者也不用担心贷款利率出现大幅调整。

08

滨海湾新区

作为粤港澳大湾区重要经济增长极,规划总面积达84.1平方公里的滨海湾新区的规划一直备受关注。

根据总体规划,滨海湾新区将打造成粤港澳大湾区协同发展特色平台、珠三角核心区融合发展战略节点,以及滨海生态宜居智慧新城、东莞高质量发展新引擎等。

同时,这里也正在源源不断地注入更多人才创造力,因此,这里的居住需求必将越来越大,东莞也正在努力为这些人才提供更加宜居宜业的环境。

就在今年的土拍市场,东莞已有4宗地要求无偿配建不同面积的安居房。

12月6日,欧创实业以总价120534万元拿下滨海湾13万平地块,楼面价为3013元/㎡。这也是今年面积最大的商住地。

值得一提的是,地块拍卖条件较为严格,要求最高销售房价不高10300 元/平;且该项目用于滨海湾新区重点及高端企业人才房配套项目,销售对象需由东莞市滨海湾新区管理委员会统筹安排。

09

穗深城际

每个月都上演一次的“狼来了”,在12月15日这一天终于来了!

穗深城际,作为沟通广州、东莞、深圳三市的快速轨道交通通道一直以来备受关注。铁路正线全长73.996公里,设计时速140公里/小时。全线设15个车站,票价与广深城际铁路票价基本相当。穗深城际将实行公交化运营,只售无座票,不对号入座。

一天共有15趟列车,最早班次为C6701,广州东站始发07:16、终点为深圳机场站08:56,用时1小时40分钟。全程票价为81元

10

爆发的东莞

如果要用一句话来总结东莞的2019年,那就是爆发的一年!

在这一年里,“南城国际商务区”正式更名为“东莞国际商务区”,南城发展再提速;东莞各大“旧改”项目汹涌而出;新房均价连续4个月上“2”字头;政府大幅增加落户规模、调整完善积分落户政策、全面取消重点群体落户限制等等,都预示着东莞正面临全新的转变!

眼下,“鼠”于东莞的新的一年即将到来!

到2020年,东莞中心城区常住人口规模将达135万人,将建成25个湿地公园、将新增学位17.4万个,另外,还划定了10片城市更新重点地区,包括南城CBD、元美社区东部、岭南文化创意产业基地等。

2020年,东莞将在巨变的河流之中全面爆发!

若是你还有关键词想说,记得留言和我们分享哦~

版权声明:本文由美高梅发布于房产经纪,转载请注明出处:深圳房企东莞“抢地” 城市更新“入场券”难求