房地产投资增速创近一年新高【美高梅网址】,

2019-11-29 10:16栏目:房产经纪

南京、重庆等多个城市启动了又一轮房地产调控。本轮地方政府的调控虽然着眼点不同,但对下半年的楼市交易将产生重要影响。

房地产市场继续回暖。根据国家统计局15日发布的数据,今年前四个月,房地产投资增速、到位资金增速均创下新高。

美高梅集团,中秋将近,天气微凉。

一家房产机构高层指出,上半年不少开发商对楼市还有较高的预期,然而经过7个月时间以及近期又一轮调控,开发商对后期的期待做出了重新调整。

投资增速创新高

美高梅网址,各大房企年中业绩会刚刚散场,喧嚣过后,楼市也渐渐冷了下来。

据国家统计局今年1-7月全国房地产开发投资和销售数据,在市场销售额方面,全国商品房销售额增速为14.4%,增速环比扩大1.2个百分点。业界认为,销售额增长速度加快,一方面表明销售市场较好,另一方面也反映出开发商现金回流的需求。“加快三四线城市项目现金回流的速度,可能会成为不少房企接下来重要的策略。即使利润低一些,也会加快资金的回笼,以保证资金的安全性。”一家房产机构分析师说。

数据显示,2019年1~4月份,全国房地产开发投资34217亿元,同比增长11.9%,增速比1~3月份提高0.1个百分点。该增速也是近一年来的新高。

在中报亮眼数据的背后,各家冷暖自知。即便年初大家已有意识地放慢了前进的脚步,但由于各大房企拟定的全年目标本身就不高,因此上半年的销售完成情况普遍仍维持在目标销售额的40%左右。

扰乱楼市秩序“违法”

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上海易居房地产研究院数据显示,今年8月,4个一线城市成交面积环比下降 19%,同比下降16%;18个二线城市成交面积环比下降 10%,同比增长6%;18个三四线城市成交面积环比下降 4%,同比下降 17%。

8月13日南京市住房保障和房产局发布消息,将在南京全市范围暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。南京由此成为继上海、深圳、杭州、西安等城市之后,第7个暂停企业购房的城市。

从区域分布来看,东部地区尤其是长三角等地的市场回暖对房地产投资的带动十分明显。数据显示,1~4月份,东部地区房地产开发投资19043亿元,同比增长10.8%,增速比1~3月份提高0.5个百分点;中部地区投资7177亿元,增长8.7%,增速提高0.3个百分点;西部地区投资7083亿元,增长18.4%,增速回落0.5个百分点。

其中,8月百强房企权益口径业绩较7月微降1.7%,更是低于1月-7月均值。TOP30房企中,有11家单月业绩环比下降。进入今年下半年,百强房企的销售规模已连续两个月出现下滑。

业界认为,虽然企业购房的市场有限,然而暂停企业购房的意义更大,堵住部分投资客入市渠道的时候,也传递了调控不会放松、楼市将继续收紧的信号。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,今年1~4月份全国房地产开发投资额同比增幅为11.9%,比预期的数据明显要好。主要原因在于,第一是房企当前资金状况较好,其投资的动力更加充足,包括拿地和开工等方面积极性开始增强。第二是从房企战略扩张的角度看,依然认可今年房地产的销售等行情。部分城市也积极推出了人才购房政策等,这都会使得房企开发投资的信心进一步增强。

楼市真正入秋。

南京暂停企业购房的次日,重庆发布了新的调控政策。着眼于整顿房地产销售秩序,重庆此次的楼市政策还联合了公安局,其力度之大为此前所少见。

在房地产到位资金方面,数据显示,1~4月份,房地产开发企业到位资金52466亿元,同比增长8.9%,增速比1~3月份提高3个百分点。该增速也是创下了近期的新高,尤其是近两月的增幅大幅提高。其中,国内贷款8955亿元,增长3.7%;利用外资34亿元,增长1.0倍;自筹资金15687亿元,增长5.3%;定金及预收款17249亿元,增长15.1%;个人按揭贷款8031亿元,增长12.4%。

下半年基本暂停拿地

按重庆市国土房管局联合重庆市公安局8月14日的专题会议,房企和中介机构如有造谣传谣、炒卖房号、非法集资、造假骗贷等行为,可能会被认定为房地产领域的违规犯罪行为。此外,通过炒卖房号、违法收取购房人所谓“指标费”“茶水费”等购房款以外的其他费用,也将被认定为非法牟利的行为。

定金及预收款、个人按揭快速增长,说明了房地产市场销售的回暖程度。数据显示,1~4月份,商品房销售面积42085万平方米,同比下降0.3%,降幅比1~3月份收窄0.6个百分点。

从往年经验来看,刚经历了6月的业绩冲刺之后,7月和8月的楼市出现降温并不令市场意外。市场的短暂下行往往被视为“季节性调整”或“技术性调整”,毕竟不少房企习惯的上下半年销售比例为“四六开”,因此无论上半年业绩完成得如何,各大房企依旧对下半年完成业绩目标很有信心。

分析师认为,将扰乱楼市秩序上升为违规以至违法的高度,在楼市调控中并不多见。然而针对房企以及中介机构收取所谓“茶水费”等行为的规范,将对遏制场外加价的行为产生重要影响。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经记者分析,在今年1~2月房地产市场相对低迷的情况下,信贷宽松叠加部分城市的政策放松,楼市在3~4月份再次出现了复苏企稳。拆分单月数据看,4月销售面积12256万平米,销售额1.21万亿,同比上涨了13.9%,销售面积同比上涨1.3%。

但今年的市场下滑,还有一个不可忽视的背景,即调控继续施压,融资渠道大幅收紧。

一线城市深圳也于近日出台了调控细则。继深圳市发布“7·31新政”后,8月14日深圳市规划国土委又发布了执行细则,这其中一个较新的条例是,个人购房的限售时间,将被写进房产证。

除了销售的回暖,房地产企业融资难也明显缓解。根据中原地产研究中心统计,在今年4月创造单月融资2600亿后,5月前2周,虽然遇到小长假,但房企的融资额继续高位运行,截至日前,已经发布融资接近800亿。房企的融资成本继续降低。

7月30日召开的中央政治局会议首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,体现了中央控制房价上涨的决心,业内普遍认为下半年各地调控政策松绑的可能性几乎为零。

其操作细节大致为,以购买网签时间为准,今年7月31日之前购买的商务公寓和住房不在限售之列;此后购买且属禁止转让范围的,商务公寓自登记之日起5年内、商品住房自登记之日起3年内不予办理转移登记,并在不动产权利证书“附记”栏中记载。

在资金面大幅改善的情况下,房企也加快了开发投资的脚步。数据显示,今年1~4月份新开工数据同比增幅为13.1%,数据继续呈现涨幅扩大态势。

同时,在资金端,央行会议要求保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房。日前,监管部门又严令限制资金流入房地产行业,特别是近年来炙手可热的ABS融资、房地产信托。即便各大港股上市公司热衷的海外融资渠道,也变成了“只能用于借旧换新,不得增发新债”。

在城市展开新一轮调控之前,福建已经在全省展开了楼市大整顿。

严跃进说,从新开工的动作来看,企业积极进行新开工。尤其是近期房屋销售行情还不错,很多企业对于后续房屋销售的乐观情绪也在增强。对于开发商来说,若是资金压力不大,那么高周转的模式就会重新启动,进而体现在新开工等领域节奏的加快。

受此影响,开发商在投资和拿地中变得谨慎而迟疑。

据福建省住建厅8月9日发布的信息,福建省住建厅等八部门将展开对福建楼市的整顿。包括房企垄断房源、捂盘惜售或者变相囤积房源以及操纵房价等22种行为,被列为重点整治对象。而对开发商在取得商品房预售许可证前,通过认购、认筹、售卡等方式向购房者收取定金等费用的行为,将被认定为违规以至违法行为。

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在今年的中期业绩会上,一贯高调的融创董事会主席孙宏斌明确表示,公司下半年基本暂停拿地,“除非有特别好的机会,不然基本上在拿地这块目前是停止的”。此外,包括富力、旭辉在内的多家房企掌门人,均在不同场合表达过类似“暂停拿地”的观点。

此外,海南省住建厅在8月16日表示,将尽快出台地产市场调控长效机制,使调控从行政手段向法制化、市场化手段转变。

开发商角逐二线城市 土地市场火爆

事实上,即便没有表明“暂停拿地”,但不可否认的是,越来越多的房企在今年中期业绩会上释放出谨慎乃至收缩的信号。例如,龙头房企万科将自身发展定义为“匀速运动”、避免大起大落;碧桂园则称,未来要看机会均衡布局、分散风险。

三四线压力增大

不过,在拿地方面,1~4月份,房地产开发企业土地购置面积3582万平方米,同比下降33.8%,降幅比1~3月份扩大0.7个百分点;土地成交价款1590亿元,下降33.5%,降幅扩大6.5个百分点。

土拍“量价齐跌”

对于热点城市展开的新一轮调控,有开发商向记者表示,下半年的日子将更加艰难。

业内人士分析指出,尽管土地成交降幅略有扩大,但土地市场分化明显,各大开发商目前将资金集中到一二线尤其是二线城市,近期的土地市场较为火爆。

房企的谨慎态度,第一时间直观地反映在了土拍市场。

一家中型房企市场部经理指出,上半年虽然公司也有销售压力,但有去年的业绩打底并不会太慌,而且对下半年还有期待。然而下半年对楼市持续调控以及不放松,将使已经紧绷的资金变得更加紧张。

中原地产研究中心统计数据显示,截至5月14日,年内抢地过百亿的房企多达29家,在2018年同期只有24家企业,2017年同期只有18家。其中最多的融创高达626亿、碧桂园465亿、新城422亿。另外包括万科、中海、绿地、旭辉、金地、华润、龙湖、阳光城、保利等企业拿地超过200亿。

8月29日,南京国土局集中拍卖了11幅地块,总出让面积达56.5万平方米,起拍总价超158亿元,其中,涉宅地块多达8幅,出让总面积超56万平方米。这样的土地出让规模若放在上半年,恐怕又会引发一场房企间的史诗级抢地大战。但令人意外的是,此次土拍最终有7幅地块以底价成交、1幅地块流标。

“一些在上半年还在犹豫等等、看看能不能拿到更高预售价的项目,下半年恐怕会及早上市。既然拿不到更高的预售价,楼市销售行情也不会真正逆转,不如早点出货回笼资金,以减轻压力。”前述市场经理说。

从土地成交情况看,以二线为主的多个城市住宅地块溢价率全面上行,3月下旬来部分城市的土地市场相比1~2月的低迷有所恢复,从拿地城市看,最热点城市集中在二线城市:4月,武汉、杭州、苏州、合肥等城市单月卖地超过200亿;5月以来,包括苏州、天津、济南等热点二线城市土地密集出让。

不止是南京,即便是当前炙手可热的粤港澳大湾区,下半年来“底价成交”和“流拍”现象都已屡见不鲜。

对后市的预期,从房企新增拿地热情出现较明显降温中,得到初步表现。

例如,4月26日上午,合肥土拍进入连拍第二天,12宗913.123亩土地全部成交,揽金76.675亿元。虽然是县域地块,但相比前一天25日的合肥市区地块拍卖房企热情不减,一块地20多家房企现场竞拍连续上演。两天土拍成交26宗2270亩,揽金213亿元。

上海易居房地产研究院数据显示,2019年8月,40个典型城市土地成交建筑面积4383.2万平方米,环比大幅下降16.9%,为 3 月份以来首次环比下降,同比大幅下降17%。土地出让金方面,8月40个城市土地出让收入为1933.7亿元,环比下降30.3%,同比下降11.2%。

据中原地产统计,今年前7个月全国房地产市场土地流标共796宗;这其中一线城市土地流标13宗,创下自2012年以来的新高。

张大伟说,中型房企成为抢地的主流企业,房地产市场拿地看融资,融资难时土地流标多,最近很多城市出现了多宗之前流标土地成交的现象,融资缓解带来的市场活跃快速提升。

由此看来,7月30日中央政治局会议的定调可谓立竿见影,且这一降温态势恐非一朝一夕。

中原地产高级研究经理卢文曦表示,近期一些城市出现土地流标现象值得市场关注,短期内土地购置速度或面临一定压力。

广州一家开发商战略发展部人士告诉第一财经记者,在融资难度大幅缓解后,开发商现在手中都有钱了,当然要积极拿地。“因为去年拿地少,现在也需要增加土地储备。”

联讯证券分析师李奇霖在研究报告中预测,在监管全面封堵房企融资的当下,后续房地产投资大概率会出现加速下行,且这一趋势可能会持续到明年年中。

另一个指标,是房地产投资增速,三四线的投资出现较快增长。有开发商认为,这背后反映出房企对后市的一些判断。

不过,随着楼市继续发展,房地产调控政策也在持续。张大伟说,最近各地微调市场不断,也有部分城市重申政策稳定。

不过,有业内人士向《国际金融报》记者表示,房企获取土地是有周期性的,为了在年底实现结转,不影响年报的利润和现金流情况,大家本就习惯于上半年拿地,下半年回款,所以“下半年基本暂停拿地”不一定是市场下行的变现,而是一种常态。

一家今年冲刺千亿规模的开发商副总裁告诉记者,下半年三四线城市的压力更大。在这些城市的竞争将更加激烈。因而加快在这些城市的建设,把资金快速收回来成为不少房企今年的重要策略。

5月11日,苏州市政府出台《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》,对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施,购房人自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让。而对于苏州工业园区全域二手住房,购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。此次“限售”新政,是苏州自2016年发布限购、限贷、限价措施之后,房地产调控的再次加码。

财经评论员严跃进也向记者分析称,一方面,这与上半年土拍市场火热有很大关联,不少房企上半年以及过往剩余土储已十分充足;另一方面,也确实与开发商所谓的“拿地周期”有关。

而从房地产投资增速来看,一些非热点城市的投资力度已经出现了加速的行情。国家统计局近日公布的今年前7个月全国房地产开发投资和销售数据显示,分地区来看,西部地区投资涨幅仍然最慢但增速提高最大,东北地区增速最快。

张大伟预计,在苏州之后,最近土地市场偏热的城市出现调控加码的可能性非常大,楼市小阳春下,土地市场过热带来的调控升级将在多个城市出现。

不过,在严跃进看来,即便受房企的拿地周期影响,这一状况在往年并未表现得如此明显,也不会有多家房企明确表示“基本暂停拿地”。“今年政策影响较大,特别是融资政策,融资越难就意味着融资成本越高,土储越高,占用的资金也越大,这也是今年大家都强调土储适中、加快周转,而非越高越好的原因”。

国家统计局数据显示,前7个月西部地区房地产投资约1.36万亿元,增长5.8%,增速提高1.6个百分点;东北地区投资2564亿元,增长17.7%,是几个地区中增速最快的。

进入全员卖房时代

分析师指出,房地产投资不只是获取新增项目,也包括拿到土地后的建设和开发投资。而投资增速构成中,土地投入有所减少,开发建设项目所占比例有所增加。

一边是来自销售规模的增速压力,另一边是融资、销售受限,房企陷入了两难的尴尬之境。

“前两年三四线楼市火热的一个背景是,一线城市被限购后需求外溢至周边和二三线城市,甚至下沉到四五线城市。然而今年金融去杠杆加上楼市多轮持续调控,使得资金以及需求的态势正在逐步减弱。此前在三四线城市进行布局的房企,一定会赶在潮水从三四线城市退潮之前,抢先实现销售。因而加快这些城市项目的开发建设速度,尽早上市销售,将是大型房企以及在三四线城市有项目的房企的重要选择。”一家中型房企副总裁说。

特别是对于不少正处于规模冲刺关键时期的中小型开发商而言,随着行业集中度进一步加剧,其正面临生死存亡的关键时期,开启“全员卖房时代”的营销模式,成了打胜这场战役的有力武器。

时代地产就是其中一员。

日前,市场有传言称,时代中国公司下达卖房指标,要求从普通员工到副总裁都要完成卖房指标,若在规定时间内完成不了就会被裁员。

随后,时代中国快速回应称,这实为房企现在通行已久的全民营销,公司只是号召发动大家积极宣传、推荐公司项目;且裁员信息不实,公司并没有下硬性的指标要求。

虽说裁员是假,但全员卖房是真。这一无奈的举措背后,所映射的或是中小型房企在市场下行压力下对于营销业绩渴求。

面对政策压力,虽然碧桂园、万科等龙头房企可以不慌不忙地指出要有质量的发展,但那些还在全力冲刺“千亿”的众多房企,则不得不顶着压力,逆水行舟,继续做大规模。

例如,年初定下千亿销售目标的美的置业,在上半年销售规模完成度达47%的基础上,仍表示要加快去化。美的置业高级副总裁徐传甫在业绩会上表示,现在整个公司正采取各种措施,从供货、销售、去化等各个环节加大力度推动,保证千亿目标实现。在下半年的销售策略中,“一盘一策、抢收市场”,“持续打造自销渠道”等也被美的置业分列出来。

此外,《国际金融报》记者还注意到,为应对当前市场下行周期,越来越多的房企选择牺牲部分利润,转而选择“合作模式”来冲击规模。

在禹洲地产的年中业绩会上,谈及今年上半年合约销售额284.74亿元中的权益占比,首席财务官邱于庚坦承,今年上半年,公司为了冲规模,做了些牺牲,适当调整了权益占比,由去年的70%降至60%左右。不过,邱于庚强调,冲破千亿后会慢慢把权益提上来。

严跃进认为,一方面,在调控深入、融资收紧的大背景下,大房企普遍选择主动控制扩张速度,提前储备现金流过冬;另一方面,行业分化的加大在所难免,因此中小房企为了继续扩大规模,提升自身的行业影响力,在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下,寻找具有优势且能互相借力的同行或金融机构合作共同开发,不失为一种有效的解决方案。

关键词阅读:房企 楼市 成交面积 入秋 国际金融报

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