良心整理!18年下半年买房要把握这10大原则

2019-09-12 17:07栏目:房产经纪

2018年,注定是中国楼市较为动荡的一年,风雨飘摇中,购房者被漫天“调控”、‘“降价”、“楼市下行”……的媒体报道所淹没,却鲜有能为购房者买房给出“干货”建议。今天根据当前全国普遍市场行情,给出今年买房的10大原则,送给各位看官。

今日全国楼市遭遇寒流,尤其是一二线城市房价大幅度降价,以至趋于稳定的形势,那么作为三四线城市的南充会不会降价了,这股降价风波会不会到南充了,如果到南充什么样的房子又最抗跌了?下面和小编一起来谈谈看看

问题:根据什么买房子比较好?除了选择户型、学区房还有什么?

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近日的南充楼市,秋风瑟瑟。自国庆以来,南充楼市成交量就遭遇“寒流”,这主要体现在推盘量和成交量上,开发商的打折促销也开始增多,降温信号明显在加强。

回答:

1、稳住,慢慢挑

市场冷,朋友圈充斥的楼市秋凉论调,无不让购房者误以为房价会降,更或者说是在“期待”降价,那么,究竟未来的南充房价会不会有降的可能,如果说一旦降价,对于购房者而言,选择买在哪里?或者说选择什么样的楼盘“最抗摔”?

买房根据的是实际财务情况来说:而且要制定一个计划,因为买房跟买快消品不一样,

当前的市场环境下,绝大多数楼盘的销售正逐步陷入“艰难”,实际有效客户少之又少,千万不要被置业顾问、软文宣传中“人山人海”的场面忽悠了。而如今的市场环境下敢说热销的楼盘,大都是玩“文字游戏”,而下一个会有较大优惠幅度的楼盘或许就在这些楼盘中。所以,买房,慢慢来。

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看房之前的所有纠结,其实都可以被总结成一点:购房预算和购房需求的平衡。因此,看房前,需要给自己做个评估,能承担多少的预算,对房子又有多少需求需要满足。

2、理智,切勿妄想房价“暴跌”

一、房价会不会降?

确定预算

虽然住建部最近的发声中明确提出“坚决遏制房价上涨”,但这也绝对不是要让房价暴跌,毕竟房地产对整体经济有着极大的影响,一旦房价暴跌,对经济、对每个人都不是好事。所以,楼市不景气的时候购房者也要理智,切勿被别有用心的人“贻误终身”。

作为受多方因素影响的房价,我们需要多维度分析。

“预算”这两个字在买房方面是个综合概念,既包括了首付、二手房交易税费,也包括装修、月供的钱。其中,购房时所要付出的金钱=总价*首付比例 总价*交易税率 交易费用 装修款(新房忽略交易税费,装修房忽略装修款)。我们可以看到,总价在这里扮演了一个极其重要的角色,我在这里引出一个注意点。

3、优先考虑买一手房

第一点,从今年1-9月份南充住宅成交均价来看,从6118元/㎡到7722元/㎡,甚至期间有破8000元/㎡的记录,数据显然在上涨。第二点,从当前市场来看,除高坪、嘉陵个别板块楼盘集中一点,其余大多板块在售楼盘不多,甚至有多个板块由于新房紧缺,而出现二手房房价倒挂现象。第三点,由于此前土拍地价较高,高地价下的高房价,也势必会拉高南充整体房价水平。

:树立总价而不是单价概念

由于开发理念的更新迭代,新楼盘所具备的居住条件、科技含量、物业服务等与大多数二手小区相比早已今非昔比,居住舒适度较高。与此同时,几乎所有一二线城市,甚至部分三四线城市的新房市场都有严格“限价”的政策,这对于购房者来说是难得的上车时机。

二、最“抗跌”区域

我们在买房的时候,总是非常注重房屋单价,差不多的房子单价上便宜几千,就觉得性价比高。但事实上决定你是否购买这套房子的不是单价,而是总价。试想一下,A楼盘单价2.5万,90方可以做出一个户型合理、空间利用率高的三房,位于附近的B楼盘单价2.3万,105方才提供两房,作为两个小孩的父母,A楼盘的总价低、户型好,单价高一点其实无妨。极端点说,很多低单价的房源看起来很诱人,但起步面积就是160方甚至200方,总价门槛极高,远不如买高单价、小面积的房子实用。

4、一定牢记:口碑 物业

在南充,抗跌性最强的区域非主城核心区莫属,这里是南充商业、交通,教育、医疗等生活配套最集中的区域。更重要的是,这里还是单位面积所承载最大人口的区域。

好,说回购房时要付出的金钱,这笔钱即购房者所能掏出的现金,然后再结合每个月的收入支出现金流,计算还贷压力是否过大(一般以月收入的一半以下为宜),当然,一次性付款的土豪请无视。

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那么如何界定南充楼市的主城核心区呢?

确定需求

不要看媒体发的排名,那玩意儿真不准,不信你看看那谁最近天天头条。口碑是要靠业主口口相传,口碑好的房企开发的楼盘才能放心的买下去。物业!一定一定一定要选择有优秀物业的楼盘或小区,一般来说,此类小区的抗跌性能和溢价性能都比周边小区强至少一个档次。

可能在老南充人眼中,市中心是以五星花园、模范街、涪江路为中心辐射的商圈才是真正的主城核心区。但是从当前的南充楼市来看,该片区新房基本无望,二手房挂牌价八字头、九字头甚至过万,对于一般购房者,显然是“望房兴叹”。

一套房子好不好、卖多贵,一般是由房子本身的多项属性决定,即能在多大程度上满足买房人的需求,大致有以下这些:

5、告别完美

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1.外部属性

在当前的行情下,不少城市新房、二手房房价准备进入下行周期,新房受到指导价格的影响下行应该不够明显,而二手房降价会成为普遍现象。但这些降价的房源基本都有着或大或小的“欠缺”,如果你是个完美主义者,或许就将错过这一波行情,便宜的房子肯定有一样不合心意,什么都合心意的房子肯定不便宜!

南充五星花园

(1)地段:市级、区域中心的相对位置,对于购房者来说最重要的是与上班地点的距离

6、房价判断

那么,范围稍稍外扩一下,东至高坪下中坝江东片区;西至白马新城;北到北部新城;南至南湖——凤垭山片区。在此广大范围内,在占据市区繁华商业带来的优势外,又能享受到更好的教育、交通、及便捷生活所带来的福利,相对于郊区、乡镇区域,这里可以说是较为“抗跌”的区域了。

(2)交通:道路通达路(需要考虑路上拥堵情况)、地铁站和公交站步行距离

底部行情下,判断一套房子或一个小区的房价是否降到位,最简单的办法就是参照该套房子或小区的评估价。正常情况下,如果售价接近评估价,基本就是降到位了。

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(3)学区:对口什么样的小学初中,学区房与非学区房价格相差较大,买房前需要查询好,新房的学区未定,有一定风险

7、买二手房拒绝老破小

南充白土坝

(4)城市界面与周边环境:小区周围是否干净整洁,绿化如何,一般来说地段越好周边环境越佳

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三、“最抗跌”楼盘:

(5)商业配套:购物中心、菜市场、超市、便利店、餐馆、理发店等是否齐全

从目前已经开始降价的热点城市来看,本轮降价幅度较大的,基本都是老旧小区,这些房源普遍房龄偏大、产品落后、物业较差、环境杂乱。另外,传统观念中最抗跌的“小户型”产品反倒成为降价的“先锋”。所以如果未来还有置换需求,那就不要考虑老破小了,这种类型房源未来的目标客群只可能是对学区有需求的人。

其实对于购房者而言,买房不应该带有恐慌性情绪在内的盲目跟从与一哄而抢,即使作为消费品,但数额的巨大并不是大多数购房者所承受的。所以,相对而言,应选择一些具有增值功能的项目,比如下面几种:

(6)医疗配套:有老人、病人的需多多关注

8、置换需谨慎

①地段好。不论是大城市,还是小城市,甚至是小乡村,位置好的地方总会是人流最集中的地方,而由此带动的发展也是最快、最先的,此外,地产大佬的那句话相信大家都知道。

(7)未来发展:未来发展潜力与有利、不利因素,主要是地铁、公共设施和土地规划,多看控制性详细规划(比如杭州市规划局(杭州市测绘与地理信息局)和上海市规划和国土资源管理局)

如果是同小区、同品质或同片区内的小换大需求,应紧紧把握时机。因为,同等条件、素质、资源的房源,此时大面积房源与小面积房源之间的价差会相对较小。然而,如果你原来的房子降价较多,而置换的买入标的物是降价不多的抗跌楼盘或小区,这种类型的置换在此时不是一件划算的事情,不建议在底部行情下做如此类型的置换操作。

②交通好。研究表明,超八成以上的购房者买房首先考虑的是交通条件,毕竟上下班出行时间成本也是很高的。

2.内部属性

9、看人砍价

③学区好。优质教育资源的稀缺并不只有常州存在,这是个普遍现象,所以,导致了天价学区房的出现,也正好印证了,学区房的保值增值也最好。

(1)小区品质:开发商水准如何(大开发商还是小开发商)、内部绿化、建筑外立面、是否人车分流、物业服务水平、泳池会所等小区设施,等等,一般来说好开发商的商品房品质最好,动迁安置小区品质较差

此轮降价周期中,一定会遇到撑不住的投资客抛售房产,如果遇到此类房源,别客气!

④楼盘物业服务品质好。这个需要大家重视起来,物业不好,会让买的新房在住过几年之后变成“安置房”,好的物业会给日后带来好的附加值。

(2)面积与户型:朝向,房间数量与空间,是否全明、南北通透、动静分离,干湿分离,不细说了

10、地铁站周边1公里范围内

⑤周边配套好。这一点体现在小区周边得有商业、菜场、超市、银行等实用型的配套,如果有大型医院那肯定又是加分项。

(3)楼层:涉及到爬楼梯、电梯等待时间、采光、噪音、灰尘等,一般来讲一楼和顶楼比较不理想

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最后,买房,一千个读者有一千个哈姆雷特,大家目标不同,追求不同,经济实力也不同,所以,在南充买房从实际需求出发,结合上述要点,再结合各大楼盘优缺点,愿大家都能如愿购置一套好房!

(4)位置:在小区内部的相对位置,小区中央、不沿马路、有良好景观的会贵一些

这个要单独拿出来说,当前各个区域中心城市都在兴建地铁,并且当前许多地铁站都是按照TOD模式理念打造,简单说就是在地铁上盖打造住宅、商业、办公等城市综合体,这对于周边住宅的生活氛围、未来的升值潜力等方面来说都会有极大的提升。

此信息来源房产信息网

(5)房龄:外部属性类似的情况下,老公房、次新房、新房的价格一般是逐级递增

文章来源:X博士说房事(大鱼号)

但是,以上这么多属性,在一定预算约束下,不可能面面俱到,比如孩子快要上学的家庭,学区一般是第一位,至于医疗就可以忽略掉;对于投资客来说,未来发展规划就需要格外注意,等等。


个人建议,将地段、学区、房龄、面积等对房价影响较大的因素排个序,在预算一定的情况下优先选择更符合自身需求的房子,舍弃一些不太在乎的属性。

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好了,接下来插播三条干货

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干货1:地段与交通的取舍

热卖好房:

在以前交通不发达、城市骨架没有展开的时候,往往是单中心发展,离市中心越远,路上时间越长,房价越便宜。但随着轨道交通的进步以及多中心的百花齐放,距离市中心的距离不再是决定地段的唯一指标,去地铁站更方便的稍远的房子比距离市中心更近的非地铁房更具有价值,区域中心的房子比主中心边缘的房子更具有价值。一句话,交通和产业的更新换代会在某种程度上改变传统的地段观念,地段标准不能一刀切。

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干货2:投资需求与自住需求的矛盾

投资者和自住者对于房子的要求大相径庭,前者更在乎未来发展潜力、板块客群接受程度等决定未来区域房价的因素,后者更在乎小区环境、学区、物业、周围配套、装修风格等直接关系到居住品质的因素,因此并不存在居住环境和投资潜力兼得的房子,必须要有所取舍。当然,这也不是说自住者不需要考虑房子的升值潜力了,毕竟这不是你和你的孩子买的最后一套房子,未来肯定要考虑转手、置换的问题,房子升值了,才能换到更好更大的房子。

干货:3:买新房还是二手房

大多数情况下,新房的好处在于房龄低、户型好、小区环境好、无交易税费,但品质较高、户型先进的次新二手房可能会反杀品质低的新房。二手房的优势则在于品质看得见(新房一般都是期房,交付后的效果不确定)、学区确定、可立即入住、价格实惠。

因此,在其他因素相同的情况下,只有两种情况建议买新房,一是有新房癌,不是新房住得不舒服;二是新房价格低:调控期的一二线城市往往会出现“一二手房价格倒挂”的情况,即房龄更新的一手房由于政府控制预售证指导价从而比周围二手房更便宜。

否则,一般建议在二手房价格较为实惠的情况下优先选择二手房,对于小区品质、房龄特别在乎的,衡量两者差价后再决定。

确定自身的预算和需求之后,就可以在网上浏览感兴趣区域的房子。我一般用绿皮看挂牌价,因为链家的假房源比例相对较低,另外还用兔博士看成交情况,因为覆盖的中介比较齐全。然后,办一张新的电话卡,联系中介开始看房。

以为这样就准备好了?

并没有。

我在看房前会给每套房子准备一页A4纸,上面详细记录这套房子的各种属性与优缺点,咱们以海口分析一下…

这样,就把一套房子的所有特性都显示了出来,便于记忆与查阅,同小区不同房子只要修改价格和户型部分即可。

祝你买到心仪的房子!

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图片 16回答:

讲一下我的真实经历

买房一定要注意以下几点

第一位置要好

身边的菜市场,学校,还有交通是否方便?

平时的衣食住行,是否满足?

如果你确定了位置

那么第二点就是层数

高层住宅的话,一定要选好楼层

高层和低层一般不要选

选中间偏上一点的

这个位置一般,空气最好,安静度也好

采光和其他的生活都能满足

第三个就是户型

房子再便宜,没有窗户的黑房子千万不要选

最好选那种南北通透,阳台大采光好

一般90平的,三室一厅是最经济实用的。

以后转手也很容易

第四个就是开发商

好的开发商,你房子住多年过后,看着还像新的

而且小区的绿化做的也比较好

有些开发商小区绿化都没完成就直接不做了

那样房子的物业也不好。住着也不舒服

第五点就是贷款,还有购房合同

再买房子的时候一定要检查房子

不要等买好了再来后悔

银行贷款也算清楚,要算出自己的最佳优势

如果买二手房的话

一定要找好的中介,千万不要省一点钱

就去找一些不正规的中介

很容易,我们就被坑了。

回答:

这个话题是这样理解的,除了户型和学区以外还有以下几点:一是房地产开发商的实力,在老百姓心中的地位,企业对社会有担当;二是物业管理的质量,是否对业主负责任,以业主为中心的服务,不要物业管理只收钱不管理;三是小区的规模和环境,住宅以安静为目的,再好的地段如安静的话会影响很多;四是城市基础设施是否完善,比如购物、孩子入托、通信、供电、供水等因素;五是交通是否便利,上下班是否通畅,公共交通是否完善等因素。

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图片 19回答:

购房是我们人生中最激动的时刻,我们拿着自己的积蓄去买房 都希望能选择一个住起来舒服,让人心情愉快的房屋,那么怎么选择房屋呢?我来告诉大家主要的几点:

1、观察通光情况:阳光可以让人的心情变好,所以首先就应该观察房屋的通光情况。

2、楼层:古人留下的规矩尽量避免不吉利的楼层。

3、地理位置:一个交通方便的位置是重要条件,因为涉及到出行上班是否顺利。

4、居住环境:周围不要有一些医院或是不吉利的建筑。这是人的心理主观印象。

5、房子背景:尽量选择一手房,当然如果没办法一定要选择二手房的话,也要了解房子是否有故事。

6、设施配备:购房的时候一定要考虑房屋的设施是否完整,是否存在着安全隐患。当然如果是二手房就要检查前房主是否拖欠费用屋内设施是否需要花大量的维修基金。

7、手续:一手房二手房都要注意手续的问题。主要是二手房过户手续一定要双方尽快更名,免得麻烦多。

8、新房的验收:现在商品房的验收由物业人员来负责,请仔细检查设施是否完整,如果签完了验收认证就代表你已经验收完毕了,在出问题可能就有些麻烦了。

回答:

地段、地段、还是地段,虽说不知道是否是李嘉诚说的,但还是非常明了地说明了房子的主要价值依据。反而户型倒不一定是最重要的。

教育:是否有学区,一类还是二类,初中是否也是一类,这叫双学区。

交通:是否1km内有地铁,是否方便出行

商业:周边1km是否有商超,买菜吃饭逛街是否便利

医疗:当然,市中心的话就不用考虑了

区位规划:政府是否有功能定位规划

户型:是否有电梯,是否南北通透,一梯几户

社区环境:是否人车分流,是否品牌物业,物业费价格,停车位比例

够不够??

回答:

买房自住还是投资?资金需要考虑吗?对于大多数人来说,是自住需求,仅谈普通人购买自住房的情况。1、首先看资金情况,不要贷款过多,不要借首付款过多。量力而行,梯度消费。举债过大买房,后来房价上涨,可能日子一步到位了,但万一房价没有涨呢?万一平时经济上有什么问题呢?整个生活就毁了。2、地段,这个还重要,但还是受经济条件影响。不多说。3、城市规划很重要,近期、中期、远期。因为钱不多,选择一些发展不成熟的地方,但城市规划不错,如地铁站,成片开发,配套升级,人口导入等。4、买房养老,是另一种考虑。总之,我买房上有错误,没有一步到位,在房价上涨期是错的,但不后悔,生活毕竟不是赌博,买房不是唯一的生活内容。住大家居有住所,安居乐业。

回答:

买房子首先考虑的的是经济条件,也就是资金问题。条件不是太好的,买个二手的经济房。总之适合自己的,就是最好的。

第二看环境,地段。地段决定了升值的空间。环境决定宜居,健康指数。

第三看配套是不是齐全合理,它决定生活的舒适幸福安全推标。

总之自己满意,生活舒心,就好

回答:

一套房子的优缺点取决多个点,比如地段,交通,学区,物业,商业配套等。但符合所有优点的房子几乎不可能,即使有那也可能是天价,并不是所有人能购买起的。

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一套房子好不好、卖多贵,一般是由房子本身的多项属性决定,即能在多大程度上满足买房人的需求,大致有以下这些:

1.外部属性

(1)地段:市级、区域中心的相对位置,对于购房者来说最重要的是与上班地点的距离

(2)交通:道路通达路(需要考虑路上拥堵情况)、地铁站和公交站步行距离

(3)学区:对口什么样的小学初中,学区房与非学区房价格相差较大,买房前需要查询好,新房的学区未定,有一定风险

(4)城市界面与周边环境:小区周围是否干净整洁,绿化如何,一般来说地段越好周边环境越佳

(5)商业配套:购物中心、菜市场、超市、便利店、餐馆、理发店等是否齐全

(6)医疗配套:有老人、病人的需多多关注

(7)未来发展:未来发展潜力与有利、不利因素,主要是地铁、公共设施和土地规划,多看控制性详细规划(比如杭州市规划局(杭州市测绘与地理信息局)和上海市规划和国土资源管理局)

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2.内部属性

(1)小区品质:开发商水准如何、内部绿化、建筑外立面、是否人车分流、物业服务水平、泳池会所等小区设施,等等,一般来说好开发商的商品房品质最好,动迁安置小区品质较差

(2)面积与户型:朝向,房间数量与空间,是否全明、南北通透、动静分离,不细说了

(3)楼层:涉及到爬楼梯、电梯等待时间、采光、噪音、灰尘等,一般来讲一楼和顶楼比较不理想

(4)位置:在小区内部的相对位置,小区中央、不沿马路、有良好景观的会贵一些

(5)房龄:外部属性类似的情况下,老公房、次新房、新房的价格一般是逐级递增

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但是,以上这么多属性,在一定预算约束下,不可能面面俱到,比如孩子快要上学的家庭,学区一般是第一位,至于医疗就可以忽略掉;对于投资客来说,未来发展规划就需要格外注意,等等。

个人建议,将地段、学区、房龄、面积等对房价影响较大的因素排个序,在预算一定的情况下优先选择更符合自身需求的房子,舍弃一些不太在乎的属性

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如何买房?应该是每个买房者所纠结的事,买房之前的所有纠结,其实都可以被总结成一点:购房预算和购房需求的平衡。因此,看房前,需要给自己做个评估,能承担多少的预算,对房子又有多少需求需要满足。

确定预算

“预算”这两个字在买房方面是个综合概念,既包括了首付、二手房交易税费,也包括装修、月供的钱。其中,购房时所要付出的金钱=总价*首付比例 总价*交易税率 交易费用 装修款(新房忽略交易税费,装修房忽略装修款)。我们可以看到,总价在这里扮演了一个极其重要的角色,我在这里引出一个注意点。

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PS:树立总价而不是单价概念

我们在买房的时候,总是非常注重房屋单价,差不多的房子单价上便宜几千,就觉得性价比高。但事实上决定你是否购买这套房子的不是单价,而是总价。试想一下,A楼盘单价2.5万,90方可以做出一个户型合理、空间利用率高的三房,位于附近的B楼盘单价2.3万,105方才提供两房,作为两个小孩的父母,A楼盘的总价低、户型好,单价高一点其实无妨。极端点说,很多低单价的房源看起来很诱人,但起步面积就是160方甚至200方,总价门槛极高,远不如买高单价、小面积的房子实用。

好,说回购房时要付出的金钱,这笔钱即购房者所能掏出的现金,然后再结合每个月的收入支出现金流,计算还贷压力是否过大(一般以月收入的一半)。

回答:

除了户型和学区房,

买房子主要参考的几个重要依据:

1.地段,这个永远是买房子第一个要考虑的因素,主要是看配套,而配套主要看交通,医疗,购物,休闲,娱乐等等有对生活起到便利性的的配套。

2.开发商,这个主要看是否是品牌开发商,口碑如何,这个关系到房屋质量和园林绿化。

3.物业公司,物业好坏会影响入住后是否能享受到与物业费相匹配的服务。

4.采光性,主要是所选楼层采光是否好。

所有参考的因素都是为以后住的是否舒服便利。

欢迎大家补充。

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图片 27回答:

一般看房子,看地段,就看配套、交通和房屋的舒适度。东西南北,对价钱也有影响,配套上,比如周边教育配套,商业配套,绿化率等。交通上,地铁、公交、环线等舒适度上,房子朝向,南北通透或全南向,楼层,户型,物业等

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