碧桂园稳健经营现金充沛 净借贷比率连续多年低

2019-11-03 21:47栏目:房产经纪

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在杨国强致投资者的一封信中,作为碧桂园集团董事会主席,他如此写道,“宁可放慢一些发展速度,追根溯源地全面提升公司管理水平。”文末落笔处,粗体大字“行稳致远”分外显眼,这是2018年带给碧桂园的“成长”。

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2019年3月18日,碧桂园集团在香港中环四季酒店举行2018年度业绩发布会,集团董事会主席杨国强、总裁莫斌常务副总裁程光煜、首席财务官及副总裁伍碧君出席并答记者问。

3月18日,在香港着名的望北楼,碧桂园控股有限公司公布了2018年业绩,不出所料,数据喜人,合同销售权益额约人民币5018.8亿元,同比增长31.25%,这家全球最大房企依旧领跑行业。

香港上市房企碧桂园控股有限公司(02007.HK)于8月21日披露的2018年中期业绩报告显示,截至6月30日,集团及其合营企业及联营公司,共实现合同销售金额约人民币4124.9亿元,合同销售面积约4389万平方米,同比分别显著增长42.8%和36.1%,合同销售金额和销售面积继续领先行业。

碧桂园控股有限公司于3月18日披露2018年度业绩报告,显示集团于2018年全年实现总营业收入约为3790.8亿元,同比增长67.1%;毛利润约1024.8亿元,同比增长74.3%;净利润约为485.4亿元,同比增长68.8%;股东应占利润约为346.2亿元,同比增长32.8%;股东应占核心净利润达341.3亿元,同比增长38.2%;基本每股盈利为1.61元,同比增长30.9%。

财务稳健,销售领跑

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董事会宣布派发末期股息每股人民币30.32分,同比增长21.5%,加上中期派息,全年合计派息48.84分,同比增长38.0%。

业绩报告显示,2018年,碧桂园实现总营业收入约为3790.8亿元,同比增长67.1%;毛利润约1024.8亿元,同比增长74.3%;净利润约为485.4亿元,同比增长68.8%;股东应占利润约为346.2亿元,同比增长32.8%;股东应占核心净利润达341.3亿元,同比增长38.2%;基本每股盈利为1.61元,同比增长30.9%。

与此同时,碧桂园公司业绩稳健增长。2018年上半年,集团总收入约为1318.9亿(人民币,下同)元,同比增长69.7%;毛利约349.7亿元,同比增长104.6%;净利润约为163.2亿元,同比增长94.9%;股东应占利润约为129.4亿元,同比增长72.5%;股东应占核心净利润达129.5亿元,同比增长80.2%;基本每股盈利为60.03分,同比增长71.8%。董事会宣布派发中期股息每股人民币18.52分, 同比增长77.4%,半年派息总额占核心净利润总额的31.0%。

2018年,碧桂园继续强化现金流管理,期末现金余额超过2400亿,头寸充足。同时,公司净借贷比例大幅下降至49.6%的行业较低水平,积极落实“行稳致远、提质控速”的发展策略。

一个值得房地产行业记录的历史是,2017年,“碧万恒”三大房企冲进5000亿,彼时,行业马太效应加剧,强者恒强,所有人都在期待“碧万恒”的销售额能达到怎样的高位。

作为行业龙头企业,碧桂园2017年全年年净利润同比增长110%,今年中期继续录得超过9成的增幅,原因是多方面的。其一主要源于公司过去两年合同销售金额连续翻倍增长,这些已售资源已步入结转周期;其二则是公司作为蓝筹股,不断优化内部管理,控制费用提高效益,使得精细化管理水准大幅度提升。

现金流充裕

在碧桂园的2018年业绩会上,碧桂园集团总裁兼执行董事莫斌在发布业绩报告时,用了“销售领跑”形容碧桂园的业绩。截至2018年12月31日,碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币5018.8亿元,归属公司股东权益的合同销售面积约5416万平方米,同比分别增长31.25%和23.06%。

对于公司发展方向,碧桂园董事会主席杨国强在致投资者的一封信中提及,“我们正在重新审视本公司的管理系统,为了立基百年,宁可放慢一些发展速度,追根溯源地全面提升本公司管理水平。”

截至去年12月31日,碧桂园集团连同其联合营公司,共同实现归属于集团股东权益的合同销售额约为人民币5018.8亿元,同比增长31.25%,权益销售去化率高达76.4%,权益合同销售金额继续保持行业领先地位。

与以往不同的是,碧桂园此次并未公布全口径销售金额,也就是流量金额。克而瑞研究中心数据显示,2018年碧桂园全口径销售金额7287亿元,同比增长32%?数据同时显示,万科、恒大的流量金额分别为6069.5、 5513.4亿元,对比之下,碧桂园仍是第一。

碧桂园集团总裁莫斌也在发布会上表示,公司将逐步进入“提质控速”新阶段。 “‘提质控速’是保证有质量的发展,宁可慢一点也要稳定,进入平稳健康持续发展的态势。”此举意味着,曾经以快著称的碧桂园即将切换车道,翻开效益和质量优先的发展新篇章。

截至2018年底,集团不含增值税的已售未结资源为6627亿元,未来收入可期。2018年,碧桂园毛利率在2018年中期26.5%的基础上继续提升至全年的27%,。

自2018年7月起,碧桂园便不再公布全口径销售数据,而只公布权益金额,而权益额并不包括碧桂园与其他房企合作开发的项目销售额。近几年,房企之间的合作开发已成为普遍现象,一家上市企业相关负责人告诉AI财经社,“行业前20强的房企们,基本都是和其他企业合作项目,有的企业销售额增长很快,但是很多都是权益额。”

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现金管理方面,碧桂园在过去一年里表现突出。全年房地产权益销售现金回笼约人民币4557.9亿元,权益销售回款率高达91%。得益于销售回款额的大幅度增加,碧桂园截至去年末的净经营性现金流连续第三年为正。

上述数据显示,碧桂园仅权益额便在5000亿之上,这个数字甚至高于大多数企业的流量金额。

经营绩效稳步提升

在资金密集型的房地产行业,现金储备始终被企业视作最重要的财务指标。但过去十几年时间,国内房地产行业中大部分企业因为高速扩张而处于现金流紧绷状态,多数公司净经营性现金长期为负,依赖外部融资输血以平缓资金链条的压力。市场上,仅有少数运营能力较强的企业,能够让现金流在内部良性运转,实现企业的自我造血功能,从而做到连续多年的净经营现金流为正值。

规模发展,净借贷比走低

受惠于市场高速发展和公司的制度优化,碧桂园已于2016年开始步入新一轮业绩爆发周期。2016年,集团及其合营企业及联营公司实现合同销售金额3088亿,同比增长120%;2017年,公司实现合同销售金额5508亿,同比增长78%;2018年上半年,公司继续保持市场领先地位,合计录得合同销售金额4124.9亿元。

过去三年,碧桂园经营规模稳步提升的同时,实现净经营性现金流为正,在一定程度上折射出碧桂园在财务上极强的内控能力,公司对外部融资的依赖相对下降。

销售领跑的同时,碧桂园的财务很健康,这体现在规模与负债的平衡上。

合同销售金额的连续大涨,为碧桂园营业收入的增长奠定坚实基础。2017年,该集团便实现营业收入2269亿,同比增长48%。2018年上半年,集团总收入约为1318.9亿元,同比增长69.7%;毛利约349.7亿元,同比增长104.6%;净利润约为163.2亿元,同比增长94.9%。

截至12月31日,公司账面拥有现金余额2425.4亿,占总资产比例14.9%。另有约3017亿银行授信额度尚未使用。

2018年,碧桂园全年房地产权益销售现金回笼约人民币4557.9亿元,权益销售回款率高达91%。得益于销售回款额的大幅度增加,碧桂园截至去年末的净经营性现金流连续第三年为正。

财务报表显示,截至6月30日,公司账上还有预收账款4694.94亿,以及3511.86亿贸易及其他应收款,合计已售未结转资源超过7000亿,这在很大程度上锁定了公司未来两三年内业绩平稳提升空间。碧桂园今年上半年营收中,房地产开发销售确认收入依然占据最大比重,上半年合计结转1268.85亿,同比增长70.4%,占总收入比例为96.2%。

债务结构持续优化

反观行业其他房企的净经营性现金流,不乏大型房企这一数值为负的情况,原因多是发展扩张。房地产行业的市场蛋糕在变小,开发商对规模的渴望愈发强烈,但是规模发展和现金流的关系较难平衡,常常顾此失彼。碧桂园在成为龙头房企的同时,净经营性现金流连续三年为正,其对财务的内控能力不言而喻,而这一特点也将继续支撑着碧桂园稳步发展。

值得关注的是,随着内部运营水平和成本控制能力的提升,碧桂园整体盈利能力和收益质量表现不俗。数据显示,该集团毛利率和净利率在2016年、2017年稳步回升,于2018年中期分别达到26.5%和12.4%。

去年,国内房地产企业融资环境趋紧,融资成本明显上升,但碧桂园一直坚守着“稳健经营”的底线,杠杆水平和融资成本仍旧处于行业低位。

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利润率的提升,得益于碧桂园出色的成本控制能力。据介绍,碧桂园成本控制的重点在项目和资金两个方面,通过严控土地成本、一体化开发、标准化管理等方式降低生产环节的费用,同时,高质量的资本运作,使得碧桂园近年来借贷成本维持在较低水平。

截至去年末,碧桂园净借贷比率仅为49.6%,同比下降7.3个百分点。尤其难能可贵的是,作为一家快速成长的企业,碧桂园已连续多年保持了净借贷比率低于70%,这在国内一线地产军团中十分罕见。

(图为碧桂园2018年业绩发布会现场,从左到右依次为碧桂园集团首席财务官兼副总裁伍碧君、集团董事会主席杨国强、集团党委书记兼集团总裁莫斌、集团常务副总裁程光煜))

业绩报告显示,2013-2018年,随着碧桂园市场规模的提升,该公司销管费用却逐渐下降,2018年上半年,集团销售及管理费用仅占合同销售金额的2.4%,较去年同期下降0.2个百分点。行政及营销费用的控制,显示碧桂园在精细化管理方面已然达到行业领先水平。

克尔瑞地产研究披露的数据显示,2017年主要上市房企加权平均净借贷比率上升为91.09%,较2016年增加了16.19个百分点,行业平均借贷比率呈上升趋势。碧桂园多年保持净借贷比率低于70%,显示出公司较厚的财务安全垫。

自2016年,金融监管趋严,融资渠道收窄,融资难度亦加大,开发商融资趋严,而房地产属于资金密集型企业,开发商大多举债发展。碧桂园较快的回款速度使得其现金较为充足,对外部融资的依赖相对下降,行业优势明显。

净经营现金流连续第三年为正

数据显示,碧桂园截至2018年末的有息负债总额为3284.75亿(含银行及其他借款、优先票据、公司债券和可转股债券),其中需于一年以内偿还的短期有息债务为1261亿,占总有息负债之38.4%,其余61.6%均为一年期以上长期负债。

根据克而瑞地产研究的数据,2017年主要上市房企加权平均净借贷比率上升为91.09%,较2016年增加了16.19个百分点,行业平均借贷比率呈上升趋势。

今年上半年,碧桂园保持了企业规模和经营绩效的显著提升,同时公司的财务资金状况仍处于良好状态。

同时,公司账面上2425亿的现金余额对于短期有息债务的覆盖比例达1.92倍,财务稳健。

碧桂园净借贷比率仅为49.6%,同比下降7.3个百分点。高规模与低负债如鱼和熊掌,向来难兼得。碧桂园近几年的发展速度惊人,与此同时,碧桂园已连续多年保持了净借贷比率低于70%。

该公司披露的数据显示,上半年销售楼款现金回笼约为人民币3360.2亿元,同比显著增长52.4%%,销售回款率高达81.46%,高于行业平均水平。鉴于销售回款额的大幅度增加,碧桂园截至6月30日的净经营性现金流连续第三年为正。

基于公司经营绩效的快速增长,以及稳健的财务管控,碧桂园在资本市场上表现不俗。去年,碧桂园再度入选《财富》杂志世界500强企业,且排名大幅攀升114位,至353位,是榜单中排名跃升得最多的中国企业之一。

接近碧桂园的业内人士表示,“你很难看到一家企业把规模发展和负债情况平衡的很好,从财务数据上看,碧桂园虽然发展快速,这几年冲到‘老大’的位置,但它的财务很健康。”

在资金密集型的房地产行业,现金储备始终被企业视作最重要的财务指标,碧桂园也不例外。但过去十几年时间,国内房地产行业中大部分企业因为高速扩张而处于现金流紧绷状态,多数公司净经营性现金长期为负,依赖外部融资输血以平缓资金链条的压力。市场上,仅有万科、保利、碧桂园、龙湖等少数运营能力较强的企业,能够让现金流在内部良性运转,实现企业的自我造血功能,从而做到连续多年的净经营现金流为正值。

数据显示,碧桂园截至2018年末的有息负债总额为3284.75亿,其中需于一年以内偿还的短期有息债务为1261亿,占总有息负债之38.4%,其余61.6%均为一年期以上长期负债。 公司账面上2425亿的现金余额对于短期有息债务的覆盖比例达1.92倍,偿债压力较轻。

净经营性现金流为正,在一定程度上折射出碧桂园在财务上极强的内控能力。伍碧君曾公开表示,碧桂园的财务部门采用垂直管理,从总部至分支末梢,每一笔钱的去处都有迹可循,这在很大程度上提升了资金安全度和使用效率。

碧桂园手中有着充足的现金。年报显示,截至12月31日,公司账面拥有现金余额2425.4亿,另有约3017亿银行授信额度尚未使用。

据悉,从碧桂园于2013年启动新一轮扩张型战略起,便将财务稳健、现金流的安全放在十分重要的位置。彼时,碧桂园在财务制度上设置了两道安全红线:一是净借贷比率不能高于70%,二是可动用现金余额不低于总资产10%。在这两条安全红线的保障下,碧桂园在高速运转的同时,依然保持了较为稳健的财务结构。

大象起舞,发展可期

经营现金流量连续为正,使碧桂园对外部融资的依赖相对下降,在一定程度上折射出这家经历了一轮急速行进的地产巨头始坚守着安全行车基本准则,将资金链风险牢牢锁在笼子之中。

大象起舞的年代,碧桂园的未来发展仍有着巨大的想象空间。

上半年,碧桂园融资活动中的现金流量净流入630.8亿,投资活动的现金净流出69.7亿;截至6月30日,该公司账面拥有可动用现金余额2099.1亿,占总资产比例15%。此外,该集团仍有2813.9亿未动用银行授信。

截至2018年底, 碧桂园不含增值税的已售未结资源为6627亿元,毫无疑问,这为碧桂园2019年的收入提供了保障。

碧桂园相关负责人表示,接下来公司将遵循“现金为王”的原则,凭借充足的现金头寸,在市场调整周期中寻找更为优质的发展项目和机会。

此外,碧桂园手握大量土储,截至2018年12月31日,碧桂园在国内已签约或已摘牌的权益土地储备已经达到约2.4亿平方米,其中未售权益可售货值约1.7万亿元,

数据显示,上半年,碧桂园新获取项目530个,涉及地价支出2242亿,预期建筑面积8478万平方米;其中权益内预期建筑面积为6008万平方米,总代价1434亿,平均地价为2387元/平方米。

碧桂园的项目遍布中国内地几乎所有省份。截至2018年年底,碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2148个,分布于31个省/自治区/直辖市的269个地级市,总计覆盖1156个区/县。2018年获取的土地中,目标一二线与目标三四线的地块按金额划分的比例为40:60。

截至6月30日,集团拥有土地储备建筑面积约3.64亿平方米,已签约或已摘牌的中国内地项目总数为1991个,分布于30个省/自治区/直辖市的261个地级市,总计覆盖1051个区/县,足够公司未来几年的正常运转。

除了地产,碧桂园早已将触角伸向产业发展方面。和恒大、万科相同,这家巨头企业试图成为“百年老店”,它的发展方向是农业和机器人产业。有趣的是,业内对碧桂园的机器人产业关注度极高,杨国强更是多次在公开场合提及这一产业。

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净借贷比率连续11年低于70%

(图为碧桂园博智林机器人实验室)

对于实现了规模与盈利高增长的碧桂园来说,如何做到快与稳的平衡,是其无法回避课题。有消息显示,碧桂园董事局主席杨国强曾在多个场合透露,公司需要在各方面做到更好,所以,公司除了规模上大幅增长,其他方面也需要上大台阶。

2019年1月21日,杨国强在碧桂园集团2019年工作会议上分享了刚刚更新的《碧桂园是什么》,开篇即提出:“我们是为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业。”这当中提的便是机器人产业。

“作为拥有业内最完整产业链的开发商,我认为公司只有在每一个管理环节中做到最好,才能不辜负社会对我们的期望。”杨国强在碧桂园的2018年中期业绩致投资者的一封信中如此表述。

他还表示,5年内至少投资800亿,将机器人更广泛地运用到建筑业、社区服务、生活起居等各类场景中。

事实上,从财务数据上看,碧桂园一直坚守着“稳健经营”的底线。今年上半年,房地产企业融资环境趋紧,融资成本明显上升,但碧桂园的杠杆水平和融资成本仍旧处于行业低位,截至2018年6月30日,碧桂园净借贷比率为59.0%;加权平均借贷成本为5.81%。

莫斌介绍了碧桂园机器人业务的最新进展,目前已有多重建筑机器人进入调试阶段,如外墙喷涂机器人、铝膜安装机器人、内墙板安装机器人等。

尤其值得提及的是,碧桂园已连续11年保持了净借贷比率低于70%,这一数值使得碧桂园在国内一线地产军团中具有极强的竞争优势。克尔瑞地产研究披露的数据显示,2017年主要上市房企(A股、H股和其它)加权平均净借贷比率上升为91.09%,较2016年增加了16.19个百分点,行业平均借贷比率呈上升趋势。碧桂园多年保持净借贷比率低于70%,显示出公司较厚的财务安全垫。

美高梅集团,杨国强表示,“我们在香港的项目建筑成本接近三万块每平方米,今天的中国建筑工人的工资已经提高了很多,但是很少年轻人进入这个领域。我原来也做建筑工人的,这三十年来,建筑技术几乎没有什么进步,所以建筑机器人有很大机会。我们有场景,很值得去奋斗。”

报告期末,碧桂园有息负债2939.21亿(含银行及其他借款、优先票据、公司债券和可转股债券),其中一年以内短期债务及长期债务当期部分仅为1081.04亿,占比36.78%,远低于可动用现金余额2099.1亿,其余63.22%为长期债务。长债为主的债务结构与房地产开发业务颇为匹配,且公司短期偿债资金压力不大。

从整体来看,碧桂园的整体发展方向更加稳健,不论是充沛的现金流和令行业艳羡的净借贷比率,还是巨额土储和前景广阔的产业发展,碧桂园似乎已经度过单纯的快速发展期,“行稳致远”成为新目标。

鉴于净经营活动中的现金流为正,且战略上采取“提质控速”,预计公司投资速度有所收缩,从而使得公司融资压力有所下降。

行业仍密切关注着一个问题:碧桂园的发展空间究竟还有多大?这需要在未来找到答案。

在美元升值的宏观金融环境下,房地产企业美元债成本增加以及汇率波动带来的风险敞口,成为各方关注的一个焦点。从碧桂园的债务结构来看,公司美元债务约为537亿,仅占集团债务总额的18%。碧桂园相关负责人表示,为降低汇率变动的风险敞口,公司已采取多种套保措施锁定汇兑风险敞口。

今年以来,碧桂园在资本市场上受到热捧,多家券商在今年以来相继对其发出正面评级。不久前,碧桂园再度入选《财富》杂志世界500强企业,且排名大幅攀升114位,至353位,是榜单中排名跃升得最多的中国企业之一。

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