以房养老遇梗阻

2019-11-03 08:01栏目:房产经纪

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近日,银保监会印发《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》,提出即日起将老年人住房反向抵押养老保险从此前的试点扩大到全国范围,进一步深化商业养老保险供给侧结构性改革,满足老年人差异化、多样化养老保障需求。

随着上周“以房养老”保险试点正式落地,一时间,“以房养老”究竟该怎么养成为全社会讨论的热门话题。随着国内老龄化趋势的不断加快,养老将成为众多老人、甚至是中青年无可逃避的问题。

生活是焦虑的,无论是是中产还是非中产,每个人面对的焦虑都是不同的,但是汇总到一起总能和房子关联上。

老年人住房反向抵押养老保险,即以房养老,已不是一个新概念。2014年6月,原保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,提出在北京、上海、广州、武汉4个城市开展住房反向抵押养老保险试点,试点期为两年。

此前尽管各地已有不少试点,但相关业务开拓举步维艰,传统养老观念以及不可确定的房地产价值风险等都是限制“以房养老”推开的“拦路虎”。而此时推出“以房养老”保险试点,监管层意欲何为?“保险版”以房养老又有哪些不同?作为“以房养老”成功案例的美国究竟有哪些经验可供借鉴?

房子是套在人们脖颈上的枷锁,无法摆脱束缚,也无法逃避,曾经生不起、活不起、死不起只是当做一个笑话来看待,但是人到中年,才知道这些都是摆在桌子上的现实!

2016年7月,原保监会将试点期延长至2018年6月30日,将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市,以及江苏、浙江、山东、广东等省份部分地级市。

形势

社会人口老龄化这么高大上的社会学问题现在竟然不知道为什么又和房子联系到了一起,以房养老的时代被宣布开启。

有数据显示,试点4年来,虽有多家保险公司得到试点资格,但实际开展业务的仅一家。截至今年7月底,该公司累计承保139单,其中北京、上海、广州三地的保单数占总数的80%,领取养老金最高的家庭为3万余元,最低约2000元。

2053年每3人中就有1老人

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多数不考虑以房养老

6月23日,酝酿多时的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》终于出台。《意见》鼓励保险公司开展住房反向抵押养老保险试点,试点期间为2年,地区为北京、上海、广州和武汉,自2014年7月1日起。

以房养老全国范围展开

老年人住房反向抵押养老保险,具体就是,老人以自己的房产作为抵押,从保险机构获得养老金,同时继续居住在自己的房子里,投保人过世后,保险机构获得处理抵押房产的权利,这是解决老年人“有房产、无现金”问题的有效手段。

“以房养老”保险政策落地,再次引发全社会的关注。对于保监会此次出台新政,有保险机构人士分析称,“以房养老”试点的提出,是基于当前国家养老面对的几大难题,如日益加剧的老龄化趋势,“4 2 1”的家庭模式令新一代生活压力过大等等。

8月8日,中国银保监会发布《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》,要求从即日起,把老年人住房反向抵押养老保险(简称“以房养老”)推广至全国范围开展。

有养老行业人士认为,以房养老是建立多层次养老保障制度的一个创新举措,但此前之所以推广不够顺畅,主要是受到多种因素的制约,其中最主要是观念问题。

事实上,当前国内人口老龄化问题已十分严峻。根据清华大学经济管理学院中国保险与风险管理研究中心与海康人寿共同发布的《2014中国居民退休准备指数调研报告》,截止2013年底,中国65岁及以上人口已达到1.32亿人,占中国总人口的9.7%,且每年以1000万人的速度增加。预计到2053年,老龄人口将达到峰值4.87亿,占总人口35%,即意味着每3个中国人中,就有1个老年人。人口老龄化已经成为摆在每个人面前必须面对和解决的课题。

老年人住房反向抵押养老保险,即拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,并按约定条件领取养老金直至身故。老年人过世后,保险公司获得老人房产的处置权,处置所得将优先用于偿还养老保险相关费用。

“以房养老保险已经走向全国,您将来会考虑以房养老吗?”面对《民生周刊》记者的提问,黑龙江省双鸭山市居民王青摇了摇头。

对于推出试点的意义,业内人士认为,在养老市场中,金融机构的优势在于解决养老资金来源与盘活养老存量资产,当前推出试点,也意味着金融保险参与养老和基本养老市场的政策支持力度在提升。伴随着中国社会的老龄化正不断加速,以房养老保险的推广将是大势所趋,不过,受当前商品房产权以及传统观念等因素约束,以及“以房养老”作为基本养老体系内的一种市场探索,“以房养老”保险短期内或难以迅速推广。

“以房养老”这事儿并不是新鲜事了,早在2013年就提出“鼓励开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,并且正式在全国部分城市开始了试点,但是似乎该项业务并没有受到人们的欢迎,截止到2018年6月底,全国只有一家开展了这样的业务,而且也仅仅只有98个家庭139位老人办理。

王青的小孙子刚出生9个月,全家人的精力都放在孩子身上,“我和老伴就是不给儿子留东西,也要给孙子留一套房子!”王青直言,即便将来遇到养老压力,也不会考虑以房养老。

与此同时,“住房反向抵押养老保险将住房抵押与终身养老年金结合起来,通过发挥保险机构产品和资金运用灵活性的优势,尝试一次解决养老资金从何而来和如何养老的问题,其政策意义要大于经济收益。”上述人士认为。

这样惨淡的试点结果下依然要全国推广,这件事情其实也说明了我国严峻的人口老龄化问题和养老问题。

记者在采访中发现,多数自有房产的老年人打算把房子留给下一代。还有一些老年人认为,即便打算以房养老,也不是把房子抵押给保险公司来获取养老金,他们更倾向将房子出租,用租金养老。

那么,什么是“以房养老”呢?公众一般谈论的“以房养老”,其实官名叫做“反向抵押贷款”,也俗称“倒按揭”,是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。

虽然以房养老这时候推出全国并非确定恰当,但是透露出的问题就是,在养老方面,除了房子什么都是靠不住的。

据《中国养老金融调查报告2017》数据显示,我国有71.1%的调查对象养老资产储备在50万元以内,在未做任何储备的人群中,有接近18%的人年龄在40到59岁,这个群体临近退休,未来生活面临较大挑战,房产等固定资产或可成为养老储备的重要补充。

即60周岁以上拥有房屋完全产权的老年人,可将自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构,后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后,一次性或每月给房主一笔固定的钱。房主继续获得居住权,一直延续到房主去世。当房主去世后,其房产出售,所得用来偿还贷款本息,其升值部分归抵押权人所有。

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上述报告显示,我国1.02亿60岁以上城镇人口,拥有住房面积共约33.66亿平方米,按照2015年的住宅商品房均价6473元/平方米,可以推算出城镇老年人自有住房价值接近22万亿元。假设其中仅1%的老年人参与以房养老,其市场规模也达2200亿元以上。

反向抵押贷款最早起源于荷兰,而运作最为完善、最具有代表性的则属于美国,除这两个国家之外,加拿大、新加坡、英国、法国、日本等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。

楼市深度捆绑

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资料显示,国际上住房反抵押参与的主体为政府和保险、银行等金融机构,在日本还存在房地产企业以住房重建的形式参与。

一直以来都是在对房产上附加的属性进行剥离的工作,比如租售同权、租房也能上学、租房也能就医等等,但是这次来了个以房养老,不得不说这是否是一个成熟的时机。

▲现阶段,多数老年人不会选择以房养老。图/郭鹏

问题

现在的楼市陷入了越调越涨,越涨越调的情况之下,主要愿意还是楼市房产附加的资源太多了,金融层面、教育、医疗,到现在养老也将绑定到房子上。

供求双方都担心收益不划算

“以房养老”如何养?

这一来并不是回归房子居住的本性,而是进一步拓宽了房子的附加值,房产再次深度捆绑民生!

其实,保险版以房养老试点4年来,不仅需求端多数老人望而却步,就连供给端的保险公司也是顾虑重重。

其实,过去几年已有银行等机构在部分地区开展过“以房养老”试点。其中北京、上海、南京等地也曾尝试一些试点,主要是以地方财政、养老院、银行为主体,但目前大多已终止。

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首家开展以房养老的保险公司负责人曾对媒体表示,以房养老产品推出试点时,七八家保险公司愿意做,但最后做起来的却只有他们一家,保险公司最主要的顾虑是担心房子贬值。

据银行人士介绍,对于银行来说,该项业务的收益情况与一般按揭业务无异。但如遇老年人去世,继承人无力或不愿偿还贷款,银行将面临处置房产的繁琐手续,而且还可能面临房产价值大幅下降的风险。

如果房子最后与养老等民生相关问题越绑越紧的时候,有房和无房的生活差距将进一步拉大,有房子的活着很舒坦,没房子的晚年那就不堪想象了,最后不可能出个租房养老的情况吧?!

根据产品设定,老人养老金的多少和房屋价值直接挂钩。房屋评估价格按照合同约定,不能更改。不管房价涨还是跌,保险公司都要按照约定金额给老人发放养老金。如果房价大幅下跌,保险公司就要承担很大风险。

记者了解到,中信银行是目前市场上推出“以房养老”倒按揭业务比较早的银行。按照中信银行在广州推出的“以房养老”倒按揭业务规定,养老人须年满55岁,借款人为养老人本人或法定赡养人。贷款期限可根据借款人实际需要合理确定,但最长不超过10年。贷款利率按照中国人民银行公布的同档次基准利率或上浮执行,贷款每月实际支付养老金额不超过2万元。

以房养老的全国推广,封堵了房价下跌的可能性,极易让人理解为政府在主动维护房地产利益,助推房价进一步上涨,从而加剧百姓炒房、囤房的恶习,让这一轮看似坚决的调控变成儿戏。

一位保险公司员工告诉《民生周刊》记者:“大家都认为北京及周边房子不会降价,但事实上环京楼市从去年开始,房价降幅已接近腰斩,这是众所周知的,所以保险公司有顾虑很正常。”

“借款人需有两套或以上自有住房,所抵押的住房不属于抵押人和共有人生活的唯一住所,用于抵押的住房的共有人须同意将住房用于抵押担保。”中信银行业务人员此前在接受记者采访时表示,而对于借款人只有一套自有住房的情况,除了以该自有住房抵押,还必须增加一名拥有自有住房的法定赡养人作为共同借款人,用于抵押的住房的共有人须同意将住房用于抵押担保。“同时,该按揭还可与租房互补,客户为了补充养老金的缺口,可以把出租的房子再向银行办理‘以房养老’业务。”

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对此,前述银保监会通知提出,保险机构要做好金融市场、房地产市场等综合研判,加强老年人住房反向抵押养老保险业务的风险防范与管控。积极创新产品,丰富保障内容,拓展保障形式,有效满足社会养老需求,增加老年人养老选择。

据了解,该银行也主要是通过打包,以综合理财的方式推出“以房养老”业务。不过,截至目前该业务进展仍相对困难,成交业务十分有限。

出租屋里的焦虑

除此之外,有保险业内人士指出,此前试点阶段以房养老保险进展缓慢,问题主要在于需求乏力、供给不足和制度交易环境不成熟。

此次保监会推出“住房反向抵押养老保险”试点,意味着保险机构也将加入“以房养老”的队伍。据保监会相关负责人介绍,和银行推出的业务相比,由保险公司开展的以房养老业务有着两大优势。

“房子是用来住的”没错,但是,是不是可以理解为房子不是用来养老的呢?!

美高梅网址,他分析,比如养老金领取没有考虑通胀因素,且刨除传统的长寿风险和利率风险外,还有房价波动风险、现金流动性风险、舆论及法律政策风险、房屋处分风险等都给保险公司带来较大挑战。

“一方面,保险公司承担长寿风险,依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故,确保老人的晚年生活后顾无忧;另一方面,老年人过世后,其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后,剩余部分依然归法定继承人所有;如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用,保险公司将承担房价不足的风险,不再向老年人的家属追偿。”上述人士称。

出租房里的居住,租购同权的租客们在面临自己老去的时候,拿什么来养老?晚年是否会凄凉?其实这样的问题本来是显而易见的。

如何破局?

尽管如此,目前具体“以房养老”保险产品还暂未出现。据媒体报道,幸福人寿目前已经在北京和上海积极申报以房养老保险试点。保监会有关负责人表示,符合条件的金融机构不少,但真正有能力、有意愿来做这项业务的不会太多。

原本租购并举、租售同权的大政方针和顶层设计,让人们相信在不久的将来,租房将是这些绝大多数外来人口解决居住问题的最重要途径,租房也将享受到与买房同等的权力和待遇,租房不再受到歧视,而是安居乐业的重要方式。

如今,以房养老试点工作已暂告一段落,将在全国范围推广。下一步,以房养老究竟该如何发展,如何尽快解决目前模式推进过程中存在的障碍?

“因为这项业务关系到对风险的管控、对政策的把握、对背后的服务、对整个精算产品的设计等,比现有产品要复杂得多。即使满足各项试点条件,也不会有很多险企参与试点。”一位资深保险人士告诉记者。

2017年8月28日,国土部和住建部联合发文,确定在北京、上海等13个城市开展利用集体土地建设租赁住房试点。

针对试点推广中所面临的问题,浙江省社会科学研究院研究员杨建华表示,激活以房养老保险市场,首先要将以房养老的服务模式标准化和精细化,提高其可信度;同时,做好信誉背书,有力保障老年人和保险机构的相关权益。

不过,也正是基于保险公司所面临的利率、房价波动、长寿、现金流等风险,保监会将此次试点地区划定为北京、上海、广州、武汉四大城市。“作为一线城市,北京、上海和广州的保险市场相对成熟,老龄人口数量较多,房地产市场容量较大,且房价波动相对较小。”该人士称,而武汉入选也更多是因为已有保险公司开展养老社区探索,未来或可在二者的结合上做些文章。

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在举措上,法律专家蔡湘南建议,当前应健全相关法律法规,以应对在开展保险业务过程中可能出现的长寿风险和利率风险。同时,还要管控房地产市场波动风险和房产处置风险,建立规范有序的住房反向抵押养老保险市场。

专家

北京提出在未来五年,建设租赁住房50万套。上海将在十三五期间增加租赁住房70万套。深圳在“二次房改”中,提出到 2035 年新增公共租赁住房等保障房不少于 100 万套。

经济学家宋清辉则认为,为了更好地激发以房养老市场潜力,“需要进行相应高质量的知识普及和教育,防止一些不法分子借以房养老名义对老年人进行金融诈骗。”

仍需突破多重障碍

国家推进租赁住房的发展,让很多人看到了在一线城市奋斗的希望,相信房租可以解决教育、户口、医疗、养老的后顾之忧。

还有业内人士建议,在向全国推广的过程中,可以考虑逐步扩大抵押房产范围,将其他类型的不动产,如商业类房产、共有产权住房、农村宅基地房产、农村家庭承包土地使用权等列入抵押范围,以便解决更多老年人的收入问题。

金融机构为何参与积极性不高呢?事实上,国内“以房养老”仍需要跨越不少障碍。中国国情与老年人传统习惯决定老人或子女参与的积极性不高。中国老人认为将房子留给子孙是天性和本能,不愿意把房子卖掉或交给银行。不少老人将房产视为重要遗产,“以房养老”观念估计短期难以改变。

但是,以房养老的出现,似乎在晚年留下了凄凉的因子,只等待无房者老去的那一刻生根发芽。

此外,可以考虑把住房反向抵押养老保险项目与养老机构的照料服务结合起来,建立购买服务的绿色通道和服务机制,让参加项目的老年人获得更好、更便捷、更有质量保证的养老服务。

近日,记者走访了位于广州市越秀区的多个社区,受访的多位老人普遍表示,“最近总在电视上看到‘以房养老’的新闻,也知道一些,但对于具体如何操作并不清楚”。

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有不少老人认为,有房子的老人大多家庭经济有保障,儿女贴补一些足够使用,哪还需要抵押房子;而且,“好不容易一辈子攒了一套房子,说什么也不会打房子的主意。”

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对于今年69岁的王伯而言,“有房子租出去,也好过抵押给银行、保险公司,每月拿一笔钱。”王伯告诉记者,自己现在有两套房子,除了现在居住的,还有一套用来出租,近40多平方米的房子每月能收2100元房租。

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某地产中介负责人告诉记者,从房地产价值变化角度看,“以房养老”在一二线城市的可操作性要大于三四线城市,但一线城市“租房养老”的性价比明显更高。同时,“以房养老”最大的风险来自房产估值和资产的流动性风险,而资本市场不完善限制了金融机构的资金来源,这在一定程度上会限制“以房养老”的规模。

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另外,现有住宅房屋产权70年,产权未到期或到期后如何处置依然存在政策“盲点”。到期后房屋是直接归银行等金融机构,还是作为遗产分配给老人子女,这也是值得关注的话题。

?中国GDP破80万亿,辉煌的房地产时代已经成为过去式了么?

还有专家指出,目前我国养老配套服务设施不完善,老人即便有了钱,也未必能买到优质养老服务,“以房养老”与养老相关产业发展滞后矛盾突出。

?离不开的一线,回不去的三线,那我们去二线安家可好?

“目前国内对‘以房养老’模式还有一个认识和接受的过程,国家也需要出台相应措施支持金融机构开展‘以房养老’业务,如房屋处置方式、土地使用权期限等问题,以便于保险、银行开展业务。”业内人士指出,目前来看,保险等金融机构开展养老按揭只是国家养老体系的补充,暂时还不具备作为主要养老方式的条件;而且参与“以房养老”主体,仅仅集中在拥有住房且房产价值相对稳定的群体,从这个意义讲,“以房养老”和养老社区都是进入门槛相对较高的养老模式。

?政府不再垄断住房土地供应,集体土地可建房,小产权房将转正?

需要注意的是,事实上“以房养老”也仅是一种自愿选择的养老方式,并不能替代国家基本养老保险体系。不过,鉴于中国国情复杂,经济发展不平衡的国情,未来中国的养老体系应该是多层次、多元化的养老体系。从现阶段来看,“以房养老”仍将处于探索阶段,短期内来讲还需要突破上述诸多问题,以满足日益增长的养老产业市场。

?一线城市靠边站,这3个二线城市,将成为今年楼市新的热点

南方日报记者 郭家轩

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