中期业绩解读 | 金科股份:美高梅注册高增长 高质

2019-10-05 21:58栏目:房产经纪

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每经记者:蔡雅芸 每经编辑:魏文艺

事件

8月23日,金科股份公布2018年半年报。报告期内,金科股份实现销售金额597亿元,销售面积697万平方米,同比分别增长116%和84%,再创历史新高。金科股份坚持内生式增长与外延式发展并重,2018年上半年,金科以多种方式积极获取土地储备,新增土地储备达1012万平方米,目前已进入了全国23个省(市)。金科股份以美好生活服务商的姿态,呈交了一份“高增长 高质量”的答卷。

2018年,金科实现既定1000亿元的销售目标,正式跨入“千亿房企”阵容。

    金科股份发布2018年半年报:2018年1-6月公司实现营业收入155.46亿元,同比增长49.26%;实现归母净利润6.67亿元,同比增长46.33%,基本每股收益0.11元。

▌销售业绩高速增长 全年目标胜券在握

3月25日晚间,金科股份发布的2018年年报显示,报告期内实现签约销售金额1188亿元,同比增长81%;销售面积1342万平方米,同比增长59%。

    点评

近年来,金科股份销售规模持续保持高增长态势。2018年上半年,金科股份实现销售金额597亿元,其中主营地产板块实现签约销售金额581亿元,同比增长118%,签约销售面积697万平方米,同比增长84%。目前已完成全年1000亿销售目标的 60%,全年销售目标将大概率完成。此外,金科股份加速回款,2018年上半年销售回款达410亿元,同比增长82%,销售回款率达70.6%。

其他业绩表现上,2018年金科实现营业收入412.34亿元,同比增长19%;扣除非经常性损益的净利润40.19亿元,同比增长137%;每股收益0.72元,同比增长106%;净资产收益率19.45%,同比增长8.82个百分点。

    结转提速,业绩迎来高增长阶段。金科股份2018年上半年营业收入增速49.26%,归母净利润增速46.33%。公司结转提速,上半年毛利率达22.54%,较2017年末提升2个百分点,业绩迎来快速释放期。截至2018年6月末,公司预收款项达634.02亿元,同比增长73.30%,是当期营业收入的4.1倍,未来业绩锁定性好。

图:金科股份2013-2018上半年销售额、销售面积及累计同比增长率

值得一提的是,金科的负债情况有所下降。年报显示,金科股份资产总额同比增长47%至2307亿元,扣除预收账款后的资产负债率为50.57%,同比下降近8个百分点。于期末,金科股份的货币资金余额近300亿元。

    销售快速放量,投资积极。公司上半年实现销售金额约597亿元,同比增长116%;其中地产板块销售金额581亿元,同比增长118%,签约销售面积697万平米,同比增长84%,目前已完成全年1000亿销售目标的60%,预计公司将大概率完成全年销售目标。公司拿地积极,上半年在南昌、成都、重庆、苏州、北京等城市累计获取56个项目,总投资额约270亿元,拿地建筑面积达1012万平米,是当期销售面积的1.45倍,权益比例为67.54%,公司积极拓展。公司平均拿地楼面均价仅2668元/平米,仅占当期销售均价的32%,有效保障未来项目毛利水平。截至2018年上半年,公司累计土地储备面积达3600万平米,较2017年末继续增长9%。公司持续坚持核心城市群深耕战略,业务主要布局长三角、京津冀、珠三角、成渝、长江中游、山东半岛等城市群,丰富的土地储备保障公司可持续性发展。

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在2020年2000亿元目标下,金科在2018年加大了拿地力度。

    围绕“服务 产业”战略,实现资源整合。公司上半年社区生活服务业务营业收入6.54亿元,同比增长44%。新增合同管理面积1057万平米,目前已累计进驻城市已达123个,管理项目超过600个,管理面积达2.16亿平米,较2017年全年增长8%,荣膺2018“中国物业服务百强企业综合实力TOP10”、“中国物业服务百强企业服务规模TOP10”等殊荣。

数据来源:企业年报、半年报

公告显示,金科股份已进驻23个省份,开发项目主要分布在一二线城市。2018年金科股份完成土地投资700亿元,新增项目110个,计容建筑面积2054万平方米。新增土地储备中一二线城市货值占比超过75%。截至报告期末,公司可售面积超4100万平方米。

    投资建议:金科股份是成渝地区的地产开发龙头企业,土地储备充沛,低成本拿地具备先发优势。近年来公司销售提速,业绩增长有保障。股票激励计划和同舟共赢等多种激励方式共同提升员工积极性。我们预计2018-2020年公司EPS分别为0.46、0.58、0.70元人民币,对应PE分别为10.9、8.7、7.2倍,维持“增持”评级。

金科股份近两年来销售增长明显提速,主要原因是投资开发速度的加快以及单盘销售的大幅提升。2018年上半年,金科新开工面积约1050万平方米,同比大幅增长248%;连续多年新开工面积增速超过70%,开发速度明显加快。

在城市布局上,金科主战场重庆依然占据主力。数据显示,重庆市场业绩贡献度高达62.57%,其次是江苏、四川、湖南等区域。全年实现销售回款1051亿元,同比增长84%,回款率为88%。

    风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险。

图:金科股份2013-2018上半年新开工面积

值得注意的是,金科股份计划于2019年冲击销售规模1500亿元,计划新开工面积约3000万平方米,年末在建面积约5500万平方米,新增可售货值3200亿元。社区综合服务方面,全年计划新增合同管理面积5000万平方米。

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(封面图片来源:摄图网)

数据来源:企业年报、半年报

每日经济新闻

▌营收利润稳步增长 盈利能力持续提升

与此同时,金科股份营收及利润也稳步增长。2018年上半年,金科股份实现营业收入155亿元,同比增长49%;实现营业利润10.73亿元,同比增长104%;净利润7.9亿元,同比增长60%。

图:金科股份2013-2018上半年盈利指标

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美高梅注册,数据来源:企业年报、半年报

▌锁定“三圈一带” 积极获取土地储备

今年上半年,金科股份继续坚定“三圈一带”全国战略布局,在南昌、成都、重庆、苏州、北京等城市累计新获项目56个,总投资额约 270 亿元;新增计容建筑面积1012万平方米。截至2018年6月,金科股份可售面积3600万平方米,预估货值超3000亿元。2018上半年,金科股份平均拿地楼面价仅 2668 元/平米,仅占当期销售均价的 32%,有效保障未来项目毛利水平。

美高梅网址,图:金科股份2013-2018上半年新增计容建筑面积

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数据来源:企业年报、半年报

金科股份新增投资中,一二线城市占比达66%。从城市分布来看,成渝城市群依然是金科重点布局的区域,同时也明显加大了长江中游、长三角、京津冀区域布局力度。核心城市群丰富的土地储备,是公司可持续性发展的有力保障。

图:金科地产2018上半年新增土地储备权益面积分布情况

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数据来源:企业半年报

▌品质与速度并重 金科服务获优质评价

20年来,金科服务不断在服务领域开拓创新,以精益求精的服务质量和良好的用户体验提升自身品牌,用户满意率保持行业领先水平。2018年上半年,金科股份实现社区生活服务业务营业收入 6.54 亿元,同比增长 44%;新增合同管理面积 1057 万平米。目前已累计进驻城市已达 123 个,管理项目超过 600 个,管理面积达 2.16 亿平米,较2017年全年增长 8%。凭借在物业服务方面的卓越表现,金科服务荣膺“2018中国物业服务百强企业综合实力TOP10”、“2018中国物业服务百强企业服务规模 TOP10”等殊荣。

▌融资模式多元 财务状况持续稳健

在保持高增长态势的同时,金科股份的财务状况也继续维持稳健,整体有息负债结构良好,偿债能力继续加强。报告期末金科股份在手货币资金余额303亿元,较年初大幅增长63%,可有效覆盖短期有息负债1.3倍;金科股份与工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、民生银行等各大银行保持了长期较好的合作关系,截至报告期末,各大金融机构授信余额1142亿元;上半年金科股份还完成了41.8亿元公司债券的发行。其主体信用评级在报告期内也再获提高,中诚信等主流评估机构将其由AA 提高为AAA,评级展望维持稳定。

2018年上半年,金科股份面对复杂的行业和宏观经济形势,坚持城市群深耕战略,做大区域规模,实现了增收又增利。卓越的开发管控能力、精准的战略规划能力、多元的融资能力加之充沛的土地储备以及低成本拿地优势,给公司未来的发展提供了强劲的动力,为实现2000亿目标打下了坚实的基础。


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