美高梅集团棚改政策起变化,三四线楼市拐点已

2019-09-15 11:19栏目:房产经纪

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如果说这一轮房价上涨,尽管涨得人心惶惶,但一线城市房价飙升多少还在意料之中,毕竟有经济支撑、有人口流入。然而,三四线房价的暴涨,就有些让人不能理解了。

进入四五月份之后,各地房地产调控政策又密集出台,一二线城市房价小幅波动,涨跌有限,而三四线楼市房价上涨趋势得到遏制,总体呈现平稳态势。国内房地产相较于一季度的火爆,现在也开始逐步降温。不过,尽管房价走势较为平稳,但炒房者在投机三四线城市之后,反而忧心忡忡,有的炒房者现在都炒哭了,因为大量资金陷在三四线城市处于难以自拔的境地。

进入四五月份之后,各地房地产调控政策又密集出台,一二线城市房价小幅波动,涨跌有限,而三四线楼市房价上涨趋势得到遏制,总体呈现平稳态势。国内房地产相较于一季度的火爆,现在也开始逐步降温。不过,尽管房价走势较为平稳,但炒房者在投机三四线城市之后,反而忧心忡忡,有的炒房者现在都炒哭了,因为大量资金陷在三四线城市处于难以自拔的境地。

要说三四线城市房价的火爆,除了一二线被限购政策挤出的炒房客,更重要的,是棚改货币化推动的。

导致近年来三四线楼市房价大涨的原因主要有二个:一是从2016年7月开始,一二线城市房地产调控全面启动,房地产调控使得炒房者在一二线城市炒房失去了机会之后,只能转向当时价格还处于低谷的三四线城市。于是,炒房者的资金从一二线城市流向三四线城市,从2017年下半年开始三四线房价出现翻倍增长。

导致近年来三四线楼市房价大涨的原因主要有二个:一是从2016年7月开始,一二线城市房地产调控全面启动,房地产调控使得炒房者在一二线城市炒房失去了机会之后,只能转向当时价格还处于低谷的三四线城市。于是,炒房者的资金从一二线城市流向三四线城市,从2017年下半年开始三四线房价出现翻倍增长。

“棚改货币化”促使大量资金进入三四线城市,带动了当地的购买力。棚改专项贷款发到地方,国开行通过棚改专项贷款向地方,地方通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,居民拿到补偿款去买房。这就形成了资金流的闭环,相当于为房企找到了“客户”。

二是,近年来棚改货币化安置,推高了三四线城市的房价,仅仅在2018年我国棚改改造开工就达626万套,如果加上前几年的数量,这个棚改数字就不少了,于是大量棚改拆迁居民拿着地方政府发放的动迁款,到周边地区购房,而三四线城市房地产市场本身盘子就不大,所以房价出现暴涨就在所难免了。

二是,近年来棚改货币化安置,推高了三四线城市的房价,仅仅在2018年我国棚改改造开工就达626万套,如果加上前几年的数量,这个棚改数字就不少了,于是大量棚改拆迁居民拿着地方政府发放的动迁款,到周边地区购房,而三四线城市房地产市场本身盘子就不大,所以房价出现暴涨就在所难免了。

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因此,三四线城市房价的上涨,是外力的推动,并非内在具有增长的因素。如果盲目介入,尤其是在房价涨起来之后入场,那么后期很可能会遭遇房价缺乏上涨动力,投资者资金被套住的窘境。

受到大量游资流入三四线城市,以及棚改货币化安置的影响,各路开发商和炒房者都跑到三四线城市投资房产,希望能够踏上三四线房价上涨的行情。不过,他们刚刚高兴了没多久,去年10月,国务院宣布棚改货币化安置,将会改为实物安置。同时,还有部分三四线城市加强了对房地产市场的调控。那么,面对三四线城市楼市降温,房地产市场日渐走平,炒房者为啥还要哭了呢?

受到大量游资流入三四线城市,以及棚改货币化安置的影响,各路开发商和炒房者都跑到三四线城市投资房产,希望能够踏上三四线房价上涨的行情。不过,他们刚刚高兴了没多久,去年10月,国务院宣布棚改货币化安置,将会改为实物安置。同时,还有部分三四线城市加强了对房地产市场的调控。那么,面对三四线城市楼市降温,房地产市场日渐走平,炒房者为啥还要哭了呢?

现在,这个窘境可能要来了。

首先,三四线城市这几年房价暴涨,主要是棚改货币化安置造成的。而现在棚货货币化安置将逐渐改成实物安置,这对于三四线城市来说,本身由于城市人口流出大于流入,基础设施相对薄弱,再加上没有产业支撑,很容易造成房价大涨之后必有大跌,如果棚改货币化安置需求一辙出,当地房价很可能从哪里来再回哪里去。不仅会把炒房者这些年来的赚取的差价都给抹平,还会把炒房者套在里面。

首先,三四线城市这几年房价暴涨,主要是棚改货币化安置造成的。而现在棚货货币化安置将逐渐改成实物安置,这对于三四线城市来说,本身由于城市人口流出大于流入,基础设施相对薄弱,再加上没有产业支撑,很容易造成房价大涨之后必有大跌,如果棚改货币化安置需求一辙出,当地房价很可能从哪里来再回哪里去。不仅会把炒房者这些年来的赚取的差价都给抹平,还会把炒房者套在里面。

长春市政府发布通知,宣布取消棚改项目货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。

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此前,住建部等六部委也宣布,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式。

再者,三四线城市全线降温,新房成交量还可能维持,而二手房却会呈现“有价无市”的局面。对于三四线城市的居民来说,本来城市面积就不大,不用像大城市那样,市中心区域到郊区需要好几个小时,而三四线城市的人喜欢购买新建的房产,所以,炒房者即使买到了房产,也会因为二手房市场“有价无市”而烂漫手里,当然,三四线城市房子还可以用于出租,但房产出租很难租得出去,而且租金的价格也很低。炒房者无疑是被套在了这些中型城市里。

再者,三四线城市全线降温,新房成交量还可能维持,而二手房却会呈现“有价无市”的局面。对于三四线城市的居民来说,本来城市面积就不大,不用像大城市那样,市中心区域到郊区需要好几个小时,而三四线城市的人喜欢购买新建的房产,所以,炒房者即使买到了房产,也会因为二手房市场“有价无市”而烂漫手里,当然,三四线城市房子还可以用于出租,但房产出租很难租得出去,而且租金的价格也很低。炒房者无疑是被套在了这些中型城市里。

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最后,从目前来看三四线城市的房价很难再大幅上涨,最好的结果是稳中有降,而对于炒房者来说,房价不涨就是亏钱,因为他们炒房也是有成本的,现在二套房以上房贷利率都超过6%以上,这意味着,炒房者拿着三四线城市房子,每年房价必须要有二至三成的上涨,否则融资、交易成本,都会让炒房者深套在房地产里面,而不能自拔。在这种情况下,对于炒房者来说,三四线城市只要房价不大涨,就会是亏损,他们当然会很难受,欲哭无泪。

最后,从目前来看三四线城市的房价很难再大幅上涨,最好的结果是稳中有降,而对于炒房者来说,房价不涨就是亏钱,因为他们炒房也是有成本的,现在二套房以上房贷利率都超过6%以上,这意味着,炒房者拿着三四线城市房子,每年房价必须要有二至三成的上涨,否则融资、交易成本,都会让炒房者深套在房地产里面,而不能自拔。在这种情况下,对于炒房者来说,三四线城市只要房价不大涨,就会是亏损,他们当然会很难受,欲哭无泪。

无疑,这将对三四线楼市前期上涨的动力,产生釜底抽薪的效应。

事实上,三四线楼市的高房价,一直存在一定投资风险。三四线城市人均收入是一线城市、二线城市的三分之一,房价却等同于二线城市,难道还能说这样的楼市没有泡沫吗?

三四线城市的房子,还值得买吗?

从以往的经验看,市场对于政策,有一个滞后性。尽管断了棚改货币的资金流,但三四线城市房价要回归理性,还需要有一个过程。

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所以说,要判断一个地区房价涨不涨,难说;但判断一个投资目的地是否安全,却有路可循,那就是看人口流向,只有人口长期流入的城市,房价才有希望。

但现在什么情况?

城镇化接近顶部,曾经大量进城的农民,未来不会再有更多;很多人从农村进入三四线城市,但他们会发现三四线城市可以立足,但难以富足。只要有机会,也会向一二线城市进发。

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更少的流动人口、更多的去往一二线城市,由此,流入人口减少,流出人口增加,放水的速度大于进水的速度,这个水池子只会原来越空;没有了水,三四线城市的房价这艘“大船”还能浮起来吗?

所以,趁市场还没反应过来,赶紧先出手多余的房产,说不定还能蒙到几个小高价;错过这一波,在等待下一次放水,那就不定到哪年去了。就算未来还有暴涨,这些年等待的机会成本,又会有多少呢?

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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