特别报道:2012 输不起的中国楼市

2019-09-12 19:37栏目:财经资讯

* 中国楼市输不起,惊涨又怕大跌

* 维持严调控的主基调

* 保障性住房建设关系到房地产调控,应从制度完善

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* 保障房建设资金可能青黄不接,房产税试点须尽快推出

10月26日在北京拍到的图片。REUTERS/Carlos Barria

2011年10月16日在浦东拍到的图片。 REUTERS/Carlos Barria

* 房地产调控不宜行政手段多于市场手段

* 未来房价趋降,但不会崩盘

* 限贷限购能持续多久?

作者 沈燕/邵晓忆

北京10月11日电---既要让中国楼市调控效果符合老百姓对房价的预期,又要确保不影响经济的平稳运行,完善保障性住房建设显然是不可或缺的部分.

建设保障房,除中央政府的资金外,更需要地方政府的配套资金,房产税试点应尽快出台外,拓宽现在的融资渠道,并从财政税收以及金融制度上进行合理安排缺一不可.

中国国际经济交流中心周一在北京召开一场论坛,与会专家们表示,加快保障性住房建设可以弥补房地产投资可能下降对经济带来的负面影响,但建设资金可能出现的青黄不接让人忧虑.同时在调控中不宜过多依赖行政手段,而应采取市场手段.

"我一直认为在中国房地产市场上,商品房这块是过度发展了,但是在保障性住房,这十年中是缺位的,而且缺位的不少."全国工商联房地产商会聂梅生称,"十二五期间(2011-2015年)应该尽早释放这样一些改革的信号,给市场指明方向.比如现在释放房产税试点的信号,稳定人心."

尽管在十一长假期中国政府再度明确提出遏制部分城市房价上涨过快,其後深圳和上海均在国庆假期间出台了"限购令".不过黄金周期间,各地楼市对调控"新政"的反应表现不一,其中上海观望情绪浓重,深圳则仍交易火爆.

今年4月中国政府祭出重拳调控房价後,9月底有关部委再度要求遏制部分城市房价过快上涨.要求完善差别化的住房信贷政策,对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上.此外有关部委要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款,要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房.

随着楼市调控政策预期明朗,地产股亦告别低谷,沪市房地产指数周一收报3,508.584点,上涨2.82%.

* 保障房以时间换空间,机制配套是关键

* 转变调控思路,将火力对准空置房

**保障房建设关系调控大局**

尽管中国推进商品房改革已有数十年,如今房价的过快上涨虽与购房保值、抵御通胀、以及投机投资性购房等诸多因素有关,但政府在保障房建设方面的缺位,使得无论穷人富人都挤进买房的行列有关.

聂梅生分析指出,保障性住房在中国整个住房体系中由于政策不稳定性,一会儿保障性住房,一会儿经济适用房,最後都由商品房来解决.中国今年强调调结构,尤其是为保民生腾出空间.保民生就是保住房,今年就很明确.

尤其今年出台的"国十条"、"国五条"(9月底出台的调控举措).明确保障性住房就是在中国的房地产市场中解决中低收入、一部分中等收入的住房问题.

她认为,中国要改变把房地产这样的行业改到以保民生为主,需要做很多经济上和体制上的手术,逐步地使银行和税收不高度依赖房地产.

目前土地、房地产相关的税收占中国税收的贡献超过35%,房地产投资占固定资产投资的20%,占贷款的比例大概是30%.

不过,她也提到,保障性住房建设的资金不容乐观,去年只完成了三到四成,欠帐六成,今年受调控影响,商品房投资可能会下降,需要保障房弥补,但因地方政府财力,很可能形成青黄不接的情况.

今年中央政府首次与地方政府签订了目标责任书,要建580万套保障性住房和棚户区改造住房,并明确年底考核问责.

截止今年8月,中国已完成保障房投资4,700亿元,占全年计划的60%.中国住房和城乡建设部已要求各地9月底保障房项目必须全部开工,年末建成或基本建成要达到60%以上.

* 行政限购难压长久需求,明年调控料推新政

* 商品房保障房双轨运行将成常态

**保障房制度安排**

全国人大财经委副主任贺铿表示,政府实施保障性住房的办法即为多建廉租房、发展公租房、补贴购买商品房.为保证廉租房建设稳定的财政来源,建议把土地转让金全部收缴中央,同时各地都应开征房产税,其中相当一部分也应用来解决廉租房建设的资金问题.

他并建议,根据别国经验,公租房应由社会非营利机构来做,政府进行监管,政府并在土地使用等方面、税收方面进行减免.

而在拓宽房地产融资渠道方面,聂梅生则建议,不能单一依靠银行贷款,应开放房地产私募基金、投资基金;并鼓励地产商搞绿色低碳的房地产,提高性价比.

她还提到,房产税的改革涉及到农村土地流转、招拍挂、小产权及地方财政和国民财富等根本制度改革问题,虽然"需要时间,但是必须要走."并指出,目前中国房产税试点推出时间已论月数,而年底前是否能出台则取决于房价走势.

--审校 杨淑祯

作者 邵晓忆/李文科

作者 沈燕/宿泱韫

北京12月13日电---中国政府正面临着艰难的选择:持续的楼市调控势必伤及正在下滑的中国经济,而稍有放松则可能令持续20个月的调控功亏一篑,并严重打击政府公信力.

北京9月27日电---上周在北京举行的秋季房展上,尽管场内冷冷清清,但来自外埠甚至境外的楼盘推介却明显增加.

2012年,是中共十八大召开的敏感年份,"维稳"高於一切,与百姓利益相关的房地产政策也需更为慎之.中央政治局对2012年地产政策的最新定调是:"坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归",暗示政策短期仍趋於以控制房价为主.

"中国鼓励扩大内需,可是因为限购限贷,海外的楼盘拼命来中国推销,现在不少国内有消费能力的人跑去买海外房,这不是拱手把内需推出去吗?"北京大学经济学院教授平新乔在接受专访时称.

从高层官员众口一辞强调房地产调控"不放松",到从行动上再三摁住地方政府蠢蠢欲动的松绑冲动,显示北京对房地产的调控不会轻易松手,限购等政策亦难以很快淡出.

的确,中国房地产调控像个烫手山芋,"紧"将拖累经济,"松"则引发民怨,对中国将上任的十八大新一届政府而言,调控的阀门应旋到何种温度,才能既挤了泡沫又不致过度伤及经济?

"房地产调控是重中之重,是这次宏观调控主要攻击的目标",中国交通银行首席经济学家连平称,"最不可能首先放松的就是它."

中国房地产业协会副会长朱中一认为,现在的政策,没有适当的替代一般是不会松."为什麽不会松,因为调控的方向是对的,抑制投机和投资,不完善的地方可以完善,而且像8月的情况,市场比较稳了,如果没有替代性的政策,一松,投资渠道狭窄,房价又上来了."

但这又不是一厢情愿的事,总得面对现实.当前欧债危机仍在发酵,中国经济增长动力减缓,楼市调控正在考验决策者的智慧:持续调控是否会令中国经济跌入"硬着陆"深渊,保障房能否力挽狂澜,限购令何时可以全身而退……

房地产近年来一直是扰动中国经济起落的不稳定因素,只要经济下滑,松绑房地产的呼声就起.但中国将GDP增长目标调低至7.5%,已表明政府对房地产调控及结构调整带来的经济下滑容忍度明显提高,意味着下一届政府执政时对房地产的严调控少了一些顾忌.

2011年底的冬天,对於购房者来说是充满憧憬和希望的,他们终於迎来了期盼已久的降价冷风.虽然一些专家泼凉水的声音让他们对未来更加迷茫--部分专家认为,目前出现的楼盘降价仍将是局部的、零星的现象,房价下跌幅度料有限;如果中国经济增速继续放缓,或将倒逼房地产调控在明年上半年局部松绑.

财政部财科所副所长刘尚希在接受专访时就指出,GDP增速过去的底限是8%,中国十二五规划中已经下调至7%左右,即使到了6%也是可以的,只要就业稳定,中国没有必要太看重GDP增长的数字.

**怕它涨,又怕它大跌**

"只要房价没涨,房地产调控就算成功."他表示.从稳定房价,稳定投资的角度看,目前的房地产调控政策不宜再加力,保持现状就够了.

房价飙升,百姓自然怨声载道,威胁社会安定.但房价跌得快,杀伤力可能更大,因为这场房地产调控的成败已经不只是关乎行业自身,而且攸关明年中国经济是否"硬着陆"的宏观命题.在经济放缓的阵痛声中,中国房地产业的兴衰将左右这个全球第二大经济体的走向.

房地产调控已被上升到当局取信于民的的政治承诺,十八大後料将维持严调控的基调.但是,应该怎麽调?专家们建议,当局应转变调控思路,从目前的抑制投机,转向重点针对空置房;尽快用市场化的税收逐步替代限购限贷等行政举措;并从长远的制度建设方面对商品房、保障房等统筹规划.

"可以说,最近十年来房地产的确是中国经济增长的一个支柱……而房价下跌过多并不是中国政府调控的本意,调控的本意是维稳,是要刺破房地产的泡沫,"北京大学光华管理学院副教授陈玉宇说.

国家统计局最新数据显示,8月房价同比继续下降但环比仍小幅上涨,测算显示,8月70个大中城市新建住宅销售价格同比下降1.4%,环比则上涨0.1%.

在不同国家,房地产在经济发展进程中都扮演过很重要的角色,但在中国,这一角色显然尤为关键.瑞银经济学家乔纳森 安德森(Jonathan Anderson)甚至形容中国房地产行业是"全球经济中独一无二的重要行业".

**房产税全面推开?**

数据显示,2010年的房地产投资在国内生产总值中的直接比重逾12%.不过,房地产还影响到高达40-50个左右的关联产业,包括水泥、钢材、玻璃、家具电器以及装饰材料等等,还有就业.

在中国两年前推出的一揽子调控政策中,最受民众关注的行政调控措施--限购限贷,还将持续多久?

"如果更广泛的角度而言,房地产相关联的产业是200多个,在GDP中的位置至关重要."一个华东地区的小型房地产商对表示,所有的房地产项目都会带到项目周边基础设施建设以及配套商业等.

作为一个行政调控的手段,理论上讲比较难长久.但基於中国现实的难题,在找到可行的市场化调控手段取代行政调控之前,限购限贷很难退出舞台.

欲浏览今年中国房价走势图,请点选(r.reuters.com/vyp55s)

中国住建部负责人近日曾表示,下一阶段房地产市场调控仍处於关键时期,要继续督促限购城市执行住房限购措施.

欲浏览中国1998年以来房地产投资与GDP增速图,请点选(r.reuters.com/wyp55s)

而有望取代限购限贷措施的,包括继续实施差别化财税信贷政策,以及尽快全面推开房产税等,使房地产业回到市场化而非行政干涉的正常轨道上.

"房地产仍是拉动经济增长的大的动力,我认为在未来很长时间,5-10年房地产还是动力,因为中国的城镇化建设还有很长的路要走,"连平强调.

美高梅注册,平新乔认为,房产税应该尽快推广而不宜再去搞扩大试点,尤其应通过房产税加大对空置房屋税收调节力度,而不是通过限贷限购等将有能力释放的需求人为压抑.

此外,房地产还攸关金融业的安全.尽管中国前银监会主席刘明康在房贷压力测试後曾乐观地表示,"房价下跌40%,银行抗得住."但数据却并不乐观.截至2010年底,全国主要金融机构房地产类贷款占比超过20%,银行贷款已占房地产开发资金的70%.

上海和重庆已先行对部分个人住房徵收房产税.上海的徵收范围包括上海居民家庭在上海市新购且属於该居民家庭第二套及以上的住房,以及非上海市居民家庭在当地新购的住房.

中国一大型国有银行某支行副行长分析称,如果静态看待目前的房价下跌,则对银行的风险并不大.因为很多贷款是在房价大幅上涨之前形成的,因此即使现在房价下跌50%,对於大多数买房者而言,房子的价值仍然大於贷款余额.

"在总结上海重庆经验下,要明确这个税的目的是什麽?为了增加地方永久性收入呢?还是为了抑制投资投机性炒房?为了抑制房价过快上涨?同时还涉及到这个税是属於财产税还是消费税,还要不要人大审议?这些问题都要好好论证一下."朱中一说.

但是,银行的业务是动态的,考虑到房地产开发贷款、地方政府的土地抵押贷款,以及因房价下跌预期而导致房地产销售的疲弱等,"我觉得银行没法承受房价下跌50%的打击,或者说这对银行而言是一件非常危险的事情,"上述副行长表示.

而中国国税总局8月底曾表示,由於对个人住房征税涉及面广,且需要一系列的配套制度,房产税扩大试点方案以及细化的徵收标准和办法尚未最终确定.这也暗示了以房产税来取代限购的时机还远不成熟.

近期已有部分商业银行指出,银行和房企能够承受房价下跌20-30%带来的冲击.但银行和企业更加关心房价下跌20%後会不会诱发恐慌性抛售,抛售现象出现後有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应.

一位不具名的财税部门官员也认为,房地产税只能逐步推进,短期内不可能全面推开,"全面开征需要一定条件,产权要登记,房价要评估,还有很多基础性的工作要做,中国目前不具备全面推开的条件."

"当前楼市调控的方向是对的,房价需要回归合理价位,房价有可能会下跌30%.楼市调控政策要坚持,但不能太急,尤其是价格不能跌的太急,否则中国经济受不了,"中国全国人大财经委副主任贺铿此前对表示.

对於外界对於房产税寄予的厚望--取代土地财政,调控房价,一些学者不以为然.

**开弓没有回头箭**

"房产税充其量是芝麻税种,就是个绣花针,撬不动中国房地产调控这个大石头."刘尚希称.他认为,要使房地产行业步入正常化,需要多方面部门和政策配合,并涉及现行的土地政策,仅靠税收无济于事.

其实,从2003年以来,中国几乎每年都推出楼市调控之举,但效果相对有限,炒房团四处出没,令房价持续飙升.而在飙升的房价背後,房地产吸引资金"抽离"实体经济,进而对产业结构调整和转变发展方式带来不利影响,地产泡沫破灭的风险如"达摩克利斯之剑"般高悬在上.

朱中一亦表示,重要的是要在制度上完善住房供应制度,改革土地供应制度,这中间要理顺中央地方事权和财权的关系,解决地方政府过多依赖土地财政问题.

类似的惨痛教训并不少,1991年日本房地产泡沫的破裂导致日本财政赤字居高不下,国内需求疲软、资金外流,经济十多年来几乎停滞不前.

**转思路:抑制投机不如火力对准空置房**

1997年,香港房地产泡沫的破裂导致香港经济在1998年出现负增长,失业率飙升,2001年底的私人住宅售价指数比1997年底下降逾五成.更严重的则是,2008年美国房地产市场泡沫的破灭,引发了全球的金融危机,而这场金融危机的阴霾至今仍未消散.

国务院参事陈全生指出,要稳房地产,调控思路要变一下,把对销售市场的单一调控思路转变为销售与租赁并重的调控思路,注重买房和卖房并举的调控.把买不起或暂时买不起大房、好房的居民从销售市场引导到租赁市场,建立健全租赁市场的法律法规体系,不断完善租赁政策,使租房有钱赚、租房也能住得安稳.

中国本轮房地产调控,亦与2008年金融危机後中国的宏观政策有关.当时迫于经济增长和就业压力,中国宏观政策发生180度逆转,不仅是财政货币政策的放松,更有一揽子刺激计划,令一度低迷的房地产市场站上新一波高峰,本轮房地产调控因此被迫出场.

他在北京举行的一个论坛上表示,"中国提出的调控目标是抑制部分地区房价过快上涨的趋势,这个趋势下去了,我个人认为房地产的调控政策取得明显成效",并建议房地产转变调控思路,政策调整就是要把"限买"改为"限卖".

但这次的中国房地产调控,显然没有翻版以前的套路.尽管欧债危机和美国主权债务问题此起彼伏,尽管中国经济面临增速放缓的阵痛,但北京政府对房地产调控的态度始终没有松口.

他解释说,"限卖"就是允许买房但限制卖房,奖励租房,闲置罚款."如果买了房不卖也不租,就是闲置,按照德国的做法,三年闲置房产税翻番,五年闲置组织流浪汉入住,五年以上政府收回."

中共中央政治局上周五召开会议称,2012年中国将实施积极的财政政策和稳健的货币政策;坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展.

他提到,此举有三大好处,利用一部分老百姓的钱给另一部分老百姓解决有房住的问题,让一部分老百姓合理合法的获得财产支付,扩大中产阶层,同时使低收入家庭散居,避免集中居住引发社会问题.

房地产调控不会轻易放手的另一原因是,现在的房地产市场跟2008年金融危机时候的状况不可同日而语,开发商资金状况也不大相同.

这一观点也与平新乔不谋而合.他认为,中国楼市调控的重点应该放在对空置房严厉征税,而不应将刚需和改善性需求都抑制,一刀切的调控政策对中国并不合适.

"2008年几乎所有的房地产企业都缺钱,行业没有发生一起并购案例.今年大中小型房地产企业,有的资金紧张,有的不怎麽紧张,出现了差异……我认为,国家对住宅市场去投资化的决心不会改变,"国内媒体援引中国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹称.

"一线城市有很大泡沫,二三线城市却未必,防止楼市泡沫政策初衷良好,但采取的调控手段和调控思路也需顺势而为,而且短期的行政命令式调控不宜固化,否则只会让经济跟随房地产调控的松紧大幅波动."平新乔称.

稍早有报导称,中国民营房地产开发商--绿城中国正与中投和黑石(Blackstone)深度接触,拟成立合资公司.同时中国房地产服务商亦在整合以求生存,例如易居中国EJ.N宣布入主21世纪不动产CTC.N中国业务.

不过,如何界定统计"空置房"却是个现实的难题.包括怎麽界定空置房?用什麽样的方式调查?数据怎麽统计?住户出差、旅游等几种特殊情况怎麽排除在空置房之外等等.

**下调存准不是"开闸放水"**

"对住房空置标准的认定有不同看法,也存在住户可能不愿意提供真实信息等困难",国家统计局局长马建堂在两年前就曾公开表态,他提到,统计部门会在部分城市抽选一批住宅小区,进行空置房调查,以发现问题,积累经验,评估方案.

央行12月初意外地下调存款准备金率,让一些房地产业者看到了调控松绑的曙光.但业内人士及专家纷纷表示,银根稍有松动这并不意味着楼市的调控放松,也难以改变未来房价下降的趋势.

**不得不提的保障房**

中国国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松分析称,货币政策的结构性放松,重点是只针对实体经济,并不是房地产融资政策的转折的信号.对整个房地产的融资政策,包括一些在供给需求调控方面的政策,并没有根本性的转变.

美高梅集团,作为本轮房地产调控重要内容的加快保障房建设,尤其对稳定投资稳定经济有重要作用,中国政府近两年对保障房建设明显提速,商品房与保障房并轨运行无疑是中国稳定房地产市场的重要内容.但对於保障房对低收入能否实现应保尽保专家提出了不同看法.

"央行首次降准对於缓解房企资金困局上很难起到及时雨的作用.但在目前房企资金缺口难于补救的紧要关头,信贷政策转向的迹象,对房企信心的回复、以及未来融资难度的预期上无疑是一大利好,"链家地产首席分析师张月表示.

2009年至2011年底,全国共开工建设城镇保障房2,100多万套,基本建成1,100万套.保障性住房覆盖面从2008年不足4%提高到11%.

"现在政策有点松,是支持放松其他行业,房地产企业的力度没有松,只能是相对松一点,但还是很紧,"一家小型房地产企业的总经理李泽云告诉.

今年前八个月,全国城镇保障性安居工程新开工650万套,完成投资8,200亿元人民币.前八个月开工率为87%,基本建成420万套.根据安排,2012年全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上,基本建成500万套.

张月并指出,从楼市调控方向上看,限购政策短期内不会退出,抑制房价快速上涨仍将持续;同时房企今年的瘦身也需要一段时期才能恢复,当前房企的降价促销的意愿并不会就此改变.房企12月冲刺业绩,预计12月楼市还会有一拨降价促销.

中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为,随着保障房建设加快,未来房地产政策很可能回到"双轨制"上来,即鼓励商品房和保障房同步发展.政府当然应该为低收入者造保障房,而在商品房方面,如能增加供应量就可以防止其价格过快上涨.

中国政府今年以来实施的房地产调控政策已令国内房价下降在一、二线城市蔓延.亦有其他媒体获知住建部仍将延续限购令的期限.

中国在1998年就提出了住房政策实行双轨制.2010年底的中央经济工作会议再次提出"要建立符合国情的保障住房体系和商品房体系",再次明确了住房双轨制.

虽然有人担心楼市调控将令中国经济跌入低谷,但瑞信证券中国研究部主管陈昌华撰文指出,基於中国房价这十年间上升了很多,如果因为害怕对经济产生的负面影响,致使此轮楼市调控再次功亏一篑,那将来中国必将为现在的软弱付出沉痛的代价.

不过,对政府保障房的覆盖范围,有专家表达了不同的看法.陈全生认为,政府管的保障房是廉租房和租不起房的,而不是去管那些买不起商品房去买保障房的.

**限购令 保障房=以时间换空间?**

"政府管什麽样的保障房?看一下全世界,包括发达国家、发展中国家,有钱买大房,没钱买小房,小房买不起租大房,大房租不起租小房,小房租不起,政府提供廉价租金的廉租房,廉租房的租金租不起,政府让你免费居住,不能在街头流离失所."陈全生称.

居住在北京北五环外的雷先生就是这次楼市调控的受益者,虽然他错过了最後一批福利分房,但他赶上了北京的"两限房".

现在要把中低收入纳入住房保障体制,听起来也很好."但85%的人都是中低收入,把85%的人纳入住房保障体制不就又回到福利分房了吗?还搞什麽改革,还搞什麽市场经济,这个问题要认真思考."陈全生说.

"我们的房子那时候均价6,500一平,而且房子多申购的人少,只要申购就成功,否则我们一辈子在北京都买不起房子."他指了指几乎一墙之隔的现价每平米1.4万元的商品房.

--审校 屈桂娟

更多的人没那麽幸运,只能"望房兴叹"--要麽买不起昂贵的商品房,要麽轮不上购买已经供不应求的保障房.当然,还有那些没有资格申请保障房,亦无力购买商品房的"夹心层"期待着房价的"合理回归".

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保障房可以说是本轮楼市调控的重头戏,配合以最直接的"限购令"政策组合,各地楼市销量随之跌落谷底,一些扛不住的开发商终於降价以求快速回笼资金.但业界担心,行政命令强压下的楼市需求终究巨大,若没有渠道疏导需求,一旦放开房价则可能出现报复性反弹.

业界普遍认为,限购令并非长久之计,监管层是希望在保障性住房能够大批供应上市的之时,以保障房来消化一部分购房需求,然後再解除限购令,期望以这段时间来换取保障房与商品房的双轨并行的空间.

"调控并不是一个长期措施,我觉得就是用时间换空间,用三到五年的时候来换完成3,600万套保障房……只要市场上有50%以上保障房,那市场调控就不需要了,"万达集团董事长王健林此前称,调控的目标就是保障大家有房住.

一般而言,保障房建设的合理工期是两年半左右,中国宏观经济学会秘书长王建亦表示,随着大量保障房的陆续入市,中国房地产调控效果可能会在2013年显现.

作为调控的长效手段,中国计划"十二五"期间(2011-2015)建设3,600万套保障房.今年年初官方信息称中国将安排在2011年和2012年分别投建1,000万套,此後三年再投建1,600万套.但住建部後来表示明年开工数量或将少於今年.

尽管如此,这麽大量的保障房建设能否顺利完成仍是一个问号.事实上,保障房建设计划一经公布,就引来很大争议.未来五年3,600万套的建设计划是否有足够的资金支持?在保障对象模糊的背景下,如何确保分配公平?保障房的主体公租房承租人如何退出等等问题都悬而未决.

"其实保障房面临最大问题是分配公平.最担心的是这3,600万套,不知道分给了谁? 结果保障房全出租了,待保障人群却分布不到房子,怎麽办?"北京一家大型上市国有房企的高层表示.该企业参与了大量的保障房建设.

**保障房有"保障"吗?**

实际上,中国政府早在上世纪90年代末就开始推行保障房计划,但效果不如人意,这与资金不足以及分配制度不完善直接相关.当前中国政府重启保障房并"委以重任",但制度的缺失仍令保障房建设在"摸着石头过河"的进程中步履蹒跚.

"我国保障性住房建设和管理总体上带有探索性质,包括政策、机制、保障范围、保障方式等,还需要在实践中不断完善,"中国住建部部长姜伟新稍早在全国人大常委会一会议上表示,"老实说,对很多问题的看法争论是很大的,现在是一边争论一边解决具体问题."

中国目前针对保障房并无系统化的整体制度设计,更多的只是零敲碎打的文件规范,包括保障房的质量监管、後续经营管理,公租房的回购退出机制等都缺乏明确的制度指引.

因此,尽管截至10月底中国宣布已实现了年初确定的1,000万套的开工目标,但业界对此仍有争议,认为地方政府及房地产企业参与积极性不高,资金困扰等问题都将令保障房计划的最终完成掺杂水分.

深度参与保障房建设的某大型房企高管就曾对算过这样一笔账:一年1,000万套的建设量,按每套60平方米, 仅以每平方米建设成本3,000元计,至少需要投资1.8万亿元.而三年3,600万套则至少需约6.5万亿元的投资.

然而地方政府的本身的债务状况已令人担忧.截至2010年底,各地方政府负债合计已达10.7万亿元人民币,中央政府预期当中有2.5-3万亿元将成为呆帐。尽管相较政府可支配的公共资源,上述债务偿还风险尚不足惧.但部分地区的债务偿还对土地出让收入的依赖较大.

另一方面,保障房通常需要地方政府无偿或者低价提供土地及投入大量资金,而在高压调控下楼市的持续低迷,土地市场亦日益冷清,这已令房地产相关税收和土地出让金收入大幅下降,依靠土地财政的地方政府的"钱袋子"受到很大影响,大量保障房的推进则令地方财政更加"捉襟见肘".

"没有土地出让,何来保障房?没有商品房热销,保障房实现就是一场梦,"地产评论人陈宝存在微博中如此说到.

而在持续调控下,中国土地市场已明显降温,北京中原地产市场研究部数据显示,今年前11个月,全国130个主要热点城市土地出让金收入为1.18万亿元人民币,同比减少5,200亿元,下降近三成.

"如果是渐进的方式,每年从土地、公积金增值或财政支出中提供一部分转移支付建设保障房,并不会给地方政府造成巨大的压力,但如果用大跃进的方式在一两年内突击花钱,那就等於是竭泽而渔了,"华远地产董事长任志强在博客中指出.

尽管高层屡次强调要确保保障房的质量可靠及分配公平,但由於在分配环节上的监管不力,少数地方还是出现了虚假申报、骗购骗租、转租转售等现象.

**"鸡肋"的选择**

对於保障房建设的另一个主力军--房地产企业来说,参与保障房建设可谓是"鸡肋":食之无味,弃之可惜.国有或大型房企更多的是出於社会责任参与保障房建设,但在商品房销售不景气的市况下,可供销售的保障房不失为快速回流资金的选择.

"尽管大家都知道保障房是一个薄利、微利的产品,但在房地产严格宏观调控的环境下,还是有一些的优势,如会配套一些商业,这些可按市场价格销售,"上述北京大型国有房企的高层表示.

他并称,与商品房相比,保障房的优势还在於没有销售压力,政府在信贷领域的支持等, 这些优点令该公司的保障房建设无资金之忧.

北京另一大型房地产公司负责保障房的相关人员亦表示,从盈利角度看,公司保障房业务自有资金比例可降低到20%左右,即便利润率较低,如果能够通过快速开发、快速回收资金的形式运作,自有资金的收益率仍然较为可观,其配套商业项目也可以弥补企业的利润水平.

但资金压力依然存在.上述相关人员表示,目前公司在建拟建的保障性住房项目资金压力较大.公司正与政府部门协调,争取加快部分项目的销售对接速度,早日实现销售回款,同时也在寻找适合保障性住房产品的融资渠道,缓解公司资金压力."

一家外资房地产咨询公司投资部主管叶先生对表示,最近接了不少帮助国企保障房融资的单子,但谈的并不那麽顺利.

"国有企业没有接受过这种市场化的利率,再加上保障房回报率比较低,两个直接匹配起来不是那麽容易的,"叶先生表示, "保障房的资金大家是口号喊的响,大家都说要支持保障房.但事实上, 有点雷声大,雨点小,我凭什麽去支持你牺牲我自己的收益呢?"

他并表示,保障房融资通常寻求的资金组合方式是保险加信托资金,一般要达到10%以上的收益率双方谈成功的可能性比较大.

通常保障性住房毛利率约达3-5%,与普通商品房平均30%的收益相去甚远.而对於此次大规模保障房建设的重点--公租房,由於需要持有获得收益,大多数房地产企业都避之不及.

"其实从每个人心里都不愿建公租房,资金怎麽滚动啊?经济适用房,廉租房,无论赚多赚少,投的本金毕竟还回得来;投廉租、公租房,产品拿着,帐面资产占着,谁有这麽多的资金保障啊?"上述国有房企高管表示.

中国今年开工建设的1,000万套保障房中,公共租赁房占很大部分.目前根据国务院9月底发布的文件,公租房是按照谁投资谁所有的原则,政府投资的项目可委托企业代建,逐年回购.

而北京市10月出台的关於公租房最新管理办法称,投资机构及开发商建设、持有并运营的公共租赁住房出租一定年限後,可由政府指定机构回购或经批准调整为其他性质的保障房,以吸引社会资金参与投资公租房建设.

"关键是什麽叫持有一段时间?什麽叫逐年回购?租金收益连折旧都摊销不了,"该高管表示.

保障房可分为经济适用房、限价商品房、廉租房及公共租赁房四种.其中经济适用房以及限价房购买者可以拥有产权,但必须持有一定年限如五年後,补交土地收益等价款方可买卖,廉租房及公租房则只租不售.

**治本之策:"温水煮青蛙"**

无论是保障房,还是限购政策,都显示出此次房地产调控的"凶猛"--一路飙升的房价终於开始低下高昂的头.但同时,也埋下了隐忧.

"现在所用的调控都是行政手段,一旦退出将会怎样?"贺铿表示,中国要使房地产市场健康,就必须采用市场化的手段,包括尽快出台房产税,让投机者买得起房养不起房.

中国这场史上最严的房地产调控已经足足坚持了20个月,但行政限购令强压下的仍是旺盛的需求,如何在有限的限购时间内,推进治本的制度改革?

中国房地产协会副会长朱中一稍早在人民日报上表示,要降低限购可能带来的负面影响,关键是如何利用好限购政策执行期间,抓紧进行制度改革,抓紧进行保障房建设.

"这是一场赛跑,如果制度改革的步伐慢了,限购的负面影响就会更大,"朱中一表示.

他并指出,关键性的制度改革,包括土地招拍挂制度改革、房产税改革、房地产金融制度改革、财税制度改革等;从宏观角度看,还应该加快转变经济发展方式,进一步降低经济增长对房地产、土地财政的依赖.

国务院稍早也明确要求,要利用目前房地产市场相持的这段时间,抓紧研究和制定促进房地产市场稳定健康发展的治本之策.

对於未来调控的方向,全国工商联房地产商会会长聂梅生预计,明年调控将会出新政,将在一些体制性文件下,出台如房产税、土地出让制度以及房地产金融方面的新政.

中国住建部的官员也承认,限购是不得已而为之的方法.待到未来将城镇个人住房信息系统与银行、财政、税务及公安信息系统统一到一个平台上,即为限购放开之时.但目前如此庞大的系统建设"正在艰难地进行着",何时才能放开限购仍不可知.

但制度的变革或许正在走近.中国财政部财政科学研究所所长贾康稍早称,今年年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结,届时会出台下一步扩大试点的方案,而扩大试点城市名单尚未确定.而未来的房地产调控大方向,将是以房产税等经济手段来逐步替换"限购令"这样的行政手段.

"政府不会轻易放开限购措施的,放开限购措施是会用其他替代方式来转换的,如增加交易税,资本的利得税,房产税等等手段,这样的话就会避免下一轮房价的快速上涨,"任志强表示.

但是要想抛弃中国房地产"只涨不跌"的神话绝非易事.事实胜於雄辩,在过去的几年中,中国房价出现翻倍上涨,其攀升的速度已将居民人均收入水平远远抛在後面,房价已远超出普通百姓的承受能力,陷入越"调"越涨的怪圈.

业内人士亦强调,当前中国房地产市场不健康的根源在於中国独特的经济发展模式,尤其是收入分配格局的不平衡.改革开放30多年积累的社会财富押宝到年轻的房地产身上,注定了这场变革需要漫长的时间.

北京大学光华管理学院副教授陈玉宇表示,中国的高房价是由中国30%的高收入群体支撑的,他们觉得房价是合适的,而後70%的人则对房价"感到绝望",这造就了不健康的房地产市场.

他强调,改变中国收入分配格局必定是长期的过程,房地产调控也不可能一蹴而就,而其中最关键之举在於"未来居民收入水平的涨幅能超过房价的涨幅,从而令更多的人买得起房."

--审校 屈桂娟

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